Ayuda del gobierno para el alquiler

Chacón anuncia una ayuda de 210 euros para los jóvenes que alquilen una vivienda Los menores de 30 años recibirán un préstamo de 600 euros para la fianza.- Las medidas entran en vigor el próximo 1 de enero ELPAIS.com - Madrid - 18/09/2007

El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, y la ministra de Vivienda, Carme Chacón, han anunciado hoy que a partir del próximo 1 de enero los jóvenes menores de 30 años que alquilen su primera vivienda recibirán el aval del Ejecutivo durante seis meses, además de una ayuda directa de 210 euros mensuales durante cuatro años. En rueda de prensa en La Moncloa, la ministra ha explicado que tendrán acceso a estas ayudas todos los jóvenes ocupados de entre 22 y 30 años, cuyos ingresos anuales no superen los 22.000 euros, y que además recibirán un préstamo de 600 euros para el pago de la fianza. Rodríguez Zapatero ha anunciado una segunda medida, que también se aplicará a partir de 1 de enero de 2008, por la que todas aquellas personas -sin límite de edad y con unos ingresos netos anuales de 24.000 euros- que vivan de alquiler disfrutarán de las mismas deducciones fiscales de las que hoy se benefician quienes compran una vivienda.


Aun sin saber cómo se van a articular este tipo de medidas, personalmente creo que este tipo de ayudas pueden hacer que los ciudadanos entren en el mercado de alquiler. Puede que al final esta medida no se llegue a aplicar (no hay que olvidar que las elecciones están a la vuelta de la esquina), o que su aplicación sea debidamente moderada por el Ministro de Economía que corresponda,... pero es una nueva linea de gobierno que posiblemente sea más correcta con la realidad actual.

Puede que los titulares se vayan a centrar en la ayuda de los 210 euros para los jovenes, pero a mi lo que relamente me ha llamdo la atención es la cesión a la eterna petición de las deducciones fiscales (la noticia dice que serán las mismas, auqnue lo dudo) para los que alquilan, cuando anteriormente solo se les aplicaban a los compradores.

Las dudas que se nos plantean ahora son si este tipo de ayudas supondrán una subida de los precios de alquiler, o cómo se daran este tipo de ayudas (Se entiende como sujeto pasivo al ciudadano que comparte piso? o solo se dara una ayuda por piso?). Yo creo que los precios del alquiler no subirán en proporción a la ayuda, pero sí que quienes alquilen tratarán de repercutir una pequeña subida (ahora, las cosas tampoco están como para ir subiendo los precios de alquiler con esa alegría).

Puede que dentro de unos meses me tenga que comer mis palabras, pero me gusta esta noticia.

No se retiren todavía.

Disculpen todo este tiempo de espera, pero con toda la que está cayendo no ha habido tiempo ni ganas de escribir en el blog. Les prometo que volveremos con fuerzas renovadas de aqui a unos meses, en cuanto cierre algunas puertas y ordene la cabeza y el despacho.

Mientras tanto, agarrense al asiento, porque vienen curvas.

Arrendamiento de vivienda: duracion del contrato

Cuando uno firma un contrato de arrendamiento de vivienda, hay que tener en cuenta los plazos mínimos que le son obligatorios de cumplir, o los que tiene derecho a exigir de la otra parte.

Actualmente el arrendamiento de vivienda se rige principalmente por la ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Cuando me digo "actualmente", quiero decir los contratos celebrados a partir del uno de enero de 1995 (que seguramente son la mayoría de los que subsisten en la actualidad). Dejo para una ocasión posterior el tema de los Contratos anteriores a esta ley, tanto los regidos por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como el real Decreto Ley de 1985 de Medidas de Política Económica.

El tema de la duración de un contrato de arrendamiento se trata en la Ley en los artículos 9 y 10:

Artículo 9. Plazo mínimo 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Artículo 10. Prórroga del contrato Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

En los artículos iniciales de la ley se deja clara la obligatoriedad de estas normas de cara al contrato, por lo que cualquier clausula que sea contraria a estos artículos será nula y se tendrá por no puesta (eso no quiere decir que el contrato sea nulo, sino que ESA clausula sí lo es, y para cubrir ese aspecto deberemos de acudir a la ley).

El artículo noveno es un tanto confuso, puesto que a pesar de dar libertad a las partes, realmente lo que hace es poner unos mínimos obligatorios, como lo es la del arrendador (propietario) de prorrogar el contrato por periodos anuales hasta cumplir los cinco años de contrato. Esto supone que si el contrato se desarrolla con normalidad, y el inquilino-arrendatario se conporta conforme a su contrato y a la ley, tiene derecho a mantenerlo como mínimo cinco años.

Ahora bien, ¿está obligado el inquilino-arrendatario a mantener el contrato durante esos cinco años? Han habido varios tipos de opiniones al respecto, tanto a nivel teorico como practico:

Se supone que aunque se tiene derecho a un periodo total de cinco años de vigencia de contrato, no se contratan esos cinco años desde un inicio, sino por periodos anuales hasta llegar al quinto año. Qué ocurre si el inquilino quiere irse a mitad de año? Es posible eso? Segun parte de la Jurisprudencia, si no se especifica nada en el contrato, sería posible exigir del inquilino el resto de las mensualidades o por lo menos las que necesite el propietario hasta volver a arrendarlo,... no obstante, eso me parece una autentica barrabasada, puesto que eso supondría una especie de "Obligación de permanencia" demasiado amplio para un tema como es el de la vivienda (imaginemos un cambio de domicilio por necesidades laborales, o por un cambio de situacion personal como una separacion-divorcio). Entiendo que debe de darse un plazo de preaviso al propietario-arrendador del inmueble, pero obligar a la terminacion de la anualidad es indudablemente excesivo. En nuestra oficina, pedimos un preaviso de dos meses de antelación, para que el propietario pueda ir haciendo las gestiones necesarias para volver a arrendar su vivienda, incluso permitiendo su apalabramiento antes de la terminación del anterior arriendo (no siempre, y dependiendo del tipo de inmueble).

Entiendo que 60 días de preaviso es suficiente como para poder exigir al inquilino una estabilidad en el contrato frente al inquilino.

Ahora bien. Cuanto es el cumplimiento mínimo que se le puede exigir al inquilino? Es decir, ya hemos dicho que el inquilino tiene derecho a cinco años de contrato, y hemos propuesto un preaviso de dos meses antes de dejar la vivienda. Pero, qué ocurre si alguien arrienda una vivienda y al poco tiempo la deja? La precariedad laboral y las zonas con nivel economico más bajo pueden ocurrir estas situaciones, que deben de solucionarse de manera que no perjudique al propietario (que debe volver a iniciar los tramites de alquilar el inmueble) y que no sea muy graboso para el inquilino (que posiblemente deje la vivienda por incapacidad de pago). En nuestra oficina lo que proponemos es la condicionalidad de la devolución de la/s fianza/s entregadas al cumplimiento de la primera anualidad.

Es común que este tipo de casos vengan acompañados de mucha celeridad y que el propietario, de la noche a la mañana se vea con un juego de llaves y un piso vacio... al que le deberá de hacer algun tipo de mantenimiento. Por mucho celo que tengamos en nuestra vivienda, los roces en las paredes, el mantenimiento de los equipos electricos o la reparación de muebles es muy similar después de un uso de un par de meses o después de un año. Los requisitos para una "Puesta a punto" son los mismos, y por lo tanto, un propietario se ve perjudicado si tiene que volver a hacer esas "pequeñas revisiones/reparaciones" que se producen por el uso diario (pintar, limpiar, pequeñas reparaciones). Es posible que algunos de los que leais esto no estéis de acuerdo, pero yo creo que con este tipo de clausula se está manteniendo la finalidad de una fianza.

Inversion inmobiliaria, corversando con Paco

El otro día estuve hablando sobre la situación actual del mercado con un inversor y amigo. Él lleva muchos años más que yo en este mundo, y aunque casi toda mi experiencia laboral se encuentra en el mundo inmobiliario, nunca está de más pedir consejo para cerciorarse o desengañarse en las teorías personales de cada uno.

Este amigo -llamemosle Paco-, me decía: "Tu no te preocupes, que el mercado no se va a caer, aguanta el chaparrón estos proximos seis meses y verás como poco a poco todo esto va para adelante."

Lo cierto es que en la oficina tenemos un gran déficit de demanda de vivienda, aunque tengamos productos que hace un año serían muy interesantes. La gente no responde con la misma alegria que antes a los anuncios, y lo que antes era fácil de hacer ahora nos cuesta el doble o más. Por si esto no fuera suficiente, el mercado de inversión parece dormido, le decía a Paco.

-Bueno... el año pasado ya te dije que el mercado de inversión estaba muy saturado, que había muchas personas que por tener un piso un día se pensaba que ya valía más al siguiente, y eso no es así: Todo tiene un precio y la inversión no supone comprar sin ton ni son... Sabes lo que me pregunto yo cuando hago una inversión?

-Dime

-Pues mira, es algo muy simple que siempre me ha funcionado. Cuando tomo la decisión de compra, tengo dos modos de saber si es una buena compra. Lo primero es pensar que si podria vender el inmueble al dia siguiente de comprarlo, con sus gastos e impuestos incluidos,... si la pregunta es un "sí" rotundo no hay duda,... el tema es que las cosas nunca son blancas o negras, y el tema es conocer el mercado muy bien para poder hacer una valoración de ese tipo.

-Ya, pero hoy en día los márgenes de venta una vez hecha la transacción están muy ajustados, debido al alza de los precios.

-Exacto. Por eso, cuando tengo alguna duda acudo a la segunda cuestión, que es analizar el mercado de alquiler de la zona. Aunque en ocasiones una inversión nos parezca cara, puede que si la comparamos con la rentabilidad en alquiler no haya tanta duda. Hoy en día, la rentabilidad que yo busco tiene que rondar un 4-5% anual incluyendo los impuestos, como minimo.

-Ya, pero dónde podemos encontrar ese margen de beneficios? (bueno, esto realmente no lo pregunté yo, pero me viene bien para la exposición)

-Pues bien, hace días que dejé de lado la inversión en vivienda. Es un mercado que está muy masificado, y aunque ahora esté a la baja no me parece demasiado interesante (salvo pequeñas ocasiones). Personalmente, ando detrás de Plazas de Garaje, locales y suelo (sobretodo esto último). Pero si tuviera que recomendar un producto para el pequeño inversor le diría que busque una plaza de garaje en zonas de reciente creación (nuevos barrios de Zaragoza como Valdespartera, Rosales del Canal, Nuevo Miralbueno,...). Digo esto, porque en ocasiones uno piensa que se puede hipotecar con tal de comprar lo que sea, y yo nunca he creido en ello (salvo excepciones como inversion en suelo). La mejor inversión es la que uno se puede financiar sin buscar ayuda en cajas o bancos.

-Vale, vale. Pero, las zonas que comentas son de nueva creación y posiblemente no haya necesidad de ellas.

-Si, seguro. Tu apuntate esta conversación y hablamos de esto dentro de un año.

(y eso hice, os dejo esta conversación para vosotros, pero también para mi, para recuperarla dentro de un año y observar por donde han ido los tiros)

Soluciones constructivas: Baños a domicilio

Esta semana pasada recibimos una revista sobre materiales de construcción en la oficina, promocionando nuevos materiales, con titulos tan rimbombantes como "Arte y Cemento". En casa nos entretenemos de vez en cuando ojeando este tipo de revistas para ver las novedades constructivas (o soluciones constructivas, como me gustas llamarlas, recordando lo de "Solucion habitacional" de nuestro Ministerio de la Vivienda).

En este caso, he encontrado una noticia que me resulta de lo más curiosa: Se trata de una empresa que se ha especializado en la construcción y entrega de baños prefabricados. Vale, puede parecer que la idea no es nueva, ya existen un monton de empresas que hacen todo tipo de construcciones de manera distinta (ultimamente me atrae mucho la idea de construir con piezas de hormigón como si de una construcción Lego se tratara) para hacer obras (públicas normalmente) en tiempo record, y menos coste (aunque sacrificando en ocasiones los acabados).

En este caso no es lo mismo. Esta empresa lo que hace es hacer el baño entero. repito. Entero. Con su lavabo, su baño, ducha, mueble,... con su Gres decorado, con su instalación de agua ya prparada para conectar, su ventilación... todo! incluso, si uno quiere que venga con una puerta de madera a juego con el resto del edificio!


Ellos mismos se presentan como una solución para hoteles, hospitales, centros geriatricos, grandes residencias, edificios comerciales... entregando un cuarto de baño realizado en un cubo de hormigón armado que te enregan "Llave en mano". Desconozco el coste de estos baños, pero me supongo que serán un poco más costosos que incluirlos dentro de la propia construcción y solo serán útiles si uno quiere dar una solución rápida a algun edificio muy estandarizado.

Más información.

Urbanización Los Tapiales en Leciñena (Zaragoza)

Desde hace unos días me han pasado la misiva de mover esta promoción de viviendas unifamiliares que están iniciando su construcción en Leciñena. Este municipio se encuentra a unos veinticinco-treinta kilometros de la capital aragonesa y dispone de todos los servicios que puedan necesitarse, con una población que roza los 1.500 habitantes. Su cercanía a la capital permite su uso como ciudad periférica de la capital disfrutando de los beneficios de un lugar de descanso cercano a la capital. (situación del municipio)

Conozco esta promotora desde hace algunos años y puedo dar mi voto de confianza hacia sus promociones, habiendo centrado sus promociones anteriores en poblaciones del Pirineo Aragonés.


La urbanización "Los Tapiales" se compone de viviendas adosadas de dos alturas con una superficie entre 94 metros cuadrados y 179 metros cuadrados situados en parcelas con jardín que rondará los 150-300 metros cuadrados. El precio de los unifamiliares dependerá de su superficie, pudiendo encontrar precios desde 159.000 euros. La entrega de llaves se supone no muy superior a verano de 2008.

Si está usted interesado en informarse más a fondo sobre esta promoción de viviendas, pongase en contacto conmigo y le facilitaré más información, así como un fichero explicativo, si así lo desea.

Dar de alta una instalación de luz

Uno de los entretenimientos más desquiciantes dentro de una inmobiliaria es encargarse de realizar las altas o cambios de titular en una instalación de luz/gas cuando se compra o arrienda un local, oficina o vivienda. Es un servicio que suele hacerse de manera telefónica llamando a una centralita situada en un lugar cualquiera de la geografía española para atender todas las llamadas.
Las personas que responden a estas llamadas tienen un esquema prefijado para realizar todas las gestiones, pero los cambios de las normativas y la deficiente formación/baja motivación laboral hace que la claridad en los requisitos sea algo que brille por su ausencia.

Os voy a relatar una gestión que hemos tenido que hacer en la oficina los dos últimos días, para lograr finalmente dar de alta una instalación de luz:

- Miercoles (10:00 am) Tras realizar el contrato de alquiler de una oficina, el inquilino (que en inicio iba a encargarse de hacer las altas) me llama un tanto apurado porque las compañias de luz y agua le han dado problemas para darse de alta. Como el propietario le ha comentado que nosotros realizamos las altas la ultima vez que se alquilo, nos comenta si nosotros podríamos encagarnos de esos trámites. Tras decirle que sí, intentamos realizar los dos trámites en la oficina junto con él.

-Miercoles (10:15 am) Llamamos al servicio municipal de abastecimiento de aguas y nos damos de alta sin ningun problema. Le damos los datos del titular, y tras comprobar que los contadores son externos a la oficina dicen que se pasarán entre el viernes y el lunes)

-Miercoles (10:25 am) Primera llamada a la compañía electrica: Nos ponen en espera con la canción "All you need is love" hasta que entramos a hablar con una operadora que nos pregunta si es obra nueva o si ha habido luz anteriormente. Tras responderle que ha habido luz hasta hace poco, nos pide los datos del inmueble y nos dice que vamos a necesitar un boletín (un documento firmado por un electricista autorizado que cuesta unas quince-veintemil pesetas) porque la instalación tiene más de veinte años. Me despido de la telefonista y cuelgo. No trato de discutir con ella, pero el edificio tiene doce años de antigüedad, asi que dificilmente tendra veinte años.

-Miercoles (10:45 am) Vuelvo a llamar (2º intento) y tras comprobar la dirección me dicen que necesitan los datos del ICP para comprobar que la potencia no ha sido alterada (este dato se encuentra en la instalación interna del inmueble, y desde diciembre/enero vienen solicitandolo). Vale, le digo al cliente que como la oficina se encuentra muy cerca de la nuestra, si quiere vamos a apuntar el número del ICP de su instalación y con eso ya me encargaré yo solo de hacer el alta. Nos vamos, lo apunto, y yo vuelvo a mi despacho y el cliente a su casa tranquilo.

-Miercoles (11:30 am) Nueva llamada (3º intento) vuelvo a dar los datos del inmueble, me vuelven a pedir el ICP y tras darselo me preguntan si tengo preparada la "Carta de Notificacion" del Gobierno de Aragón. Este documento se solicita para las instalaciones que no son de vivienda, y al parecer se solicita desde hace poco. Como desconocía la existencia de ese documento le digo que no y pienso volver a llamar luego.

-Miercoles (12:30 am) Tras atender a otro cliente vuelvo a llamar (4ª ocasion) y vuelven a decirme que la instalación tiene más de veinte años. Vale, vale,... No obstante, en esta ocasión son más imaginativos y me solicitan la Referencia Catastral!! (!!??) y la telefonista se ve en un problema porque dicha información no le cabe en ningun campo del programa que dispone en su ordenador.

-Jueves (10:00 am) Al día siguiente, a primera hora un compañero de despacho se pasa por las oficinas del Gobierno Aragones para preguntar por la carta de notificación, y alli le explican que ese documento es necesario para modificar el titular de una instalación, pero no para realizar un alta nueva (que es el caso que nos ocupa) así que recoje la documentación y llega al despacho.

-Jueves (10:30 am) tras hablar con el compañero, me parapeto con toda la documentación del inmueble para poder responder las preguntas de la persona que me coja el telefono: Tras escuchar por quinta vez la canción "All you need is love" me atiende una señorita que me pide los datos del anterior titular, los del nuevo y tras darselos me informa que el alta ya esta realizada. Ni ICP, ni carta de notificacion, ni referencia catastral, ni Boletin... nada.

Han sido necesarias cinco llamadas y una salida del despacho para que luego no nos pidan nada. Alucinante.

La proxima vez que realice un alta volveremos a hablar.

Vuelta al trabajo

Estos ultimos días, los pocos que os pasais por aqui no habéis podido leer ningún artículo nuevo (salvo uno que me parecio interesante y que copié del boletín que manda la sociedad "Comprarcasa" de vez en cuando), todo ello por un motivo muy sencillo: A pesar de que al comenzar este pequeño proyecto personal me rodee de buenos amigos y colegas que me prometieron ayuda, cada uno ha ido posponiendo sus artículos hasta quedarnos sin ellos hace unas semanas. El motivo es completamente comprensible, y no por ello vamos a pelearnos la proxima ocasión que hablemos sobre el aroma de un cortado, pero la realidad es que me he visto obligado a bajar el ritmo de publicación a cero para poder volver a hablar con mis colegas, resolver algunos temas perosonales y laborales... y bueno... retomar este blog, que para mi es mi primer blog "profesional" (escribo desde hace años en otros lugares y blogs, pero sobre temas que nada tienen que ver con éste).

Espero que los pocos que os reencontréis con el blog hayais podido soportar la espera y los proximos días volvais a escuchar lo que por aqui tenemos que decir.

Contactos de los API y distintos Ministerios

Conseguir poner de acuerdo a los tres estamentos interesados: Ministerio de Economía, Ministerio de Vivienda y Ministerio de Sanidad y Consumo, es la tarea principal que el presidente del Consejo Superior de los Colegios de API se ha encomendado. Santiago Baena cree además que la futura regulación debe establecer sanciones duras para autónomos o empresas que incumplan las reglas.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) han iniciado contactos con el Ministerio de Sanidad y Consumo para conseguir una mayor transparencia en el sector inmobiliario y acuerdos conjuntos con varios ministerios del Ejecutivo para concretar la líneas maestras de una nueva normativa. Así lo ha hecho saber el presidente del Consejo Superior de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Santiago Baena, para quien “lo importante es conseguir un acuerdo con las tres patas de un mismo banco: Ministerio de Economía, que todo lo mueve, Ministerio de Sanidad y Consumo, por la parte que toca a los consumidores, y Ministerio de Vivienda, por razones obvias”. Baena señala que los API han mantenido una reunión en el Instituto Nacional de Consumo, cuyas autoridades “se han mostrado conformes con los principios básicos de la regulación de la intermediación inmobiliaria que ya consensuamos con el Ministerio de Vivienda”. En este sentido, los API reclaman la imposición de un registro público para que los profesionales que quieran dedicarse a la intermediación inmobiliaria deban inscribirse en él, que carezcan de antecedentes penales y que suscriban seguros de responsabilidad civil para responder en situaciones de impago.

Además, Baena apunta la necesidad de que la futura regulación establezca duras sanciones a las empresas o autónomos que incumplan esas reglas, y que se elabore un régimen de incompatibilidades para que ningún cargo público relacionado con el urbanismo ejerza como API. En cuanto a posibles plazos para la concreción de esa normativa, el presidente de los API reconoció que aunque el Ministerio de Vivienda “tiene muy buena voluntad para agilizar los plazos, todavía no podemos concretar fechas para contar con tan necesaria regulación”. Fuente: ABC Canal inmobiliario

Franquicias Inmobiliarias: Tecnocasa

En la oficina hemos tenido que tratar en multitud de ocasiones con las Franquicias o grupos empresariales que existen en España. De todas las Franquicias, puede que la más extendida últimamente ha sido Tecnocasa (“los de verde” los llaman algunos de mis compañeros), puesto que permite estar integrado en una red de colaboración de muchas agencias inmobiliarias, manteniendo una zona de exclusividad más o menos amplia.

Es una Franquicia que viene del Norte de Italia y nació como franquicia hace más de treinta años, abriendo su primera oficina en España en 1994. Desde entonces se ha caracterizado por su personal joven (siempre dirigido por el Franquiciado de cada oficina), sus técnicas de venta y captación agresivas, y su soporte en una imagen frente a terceros impecable (para qué nos vamos a negar). La fuerte necesidad de ventas ha provocado que en ocasiones algunos franquiciados se hayan encontrado en situaciones incomodas, o hayan recurrido a tácticas un tanto cuestionables,... aunque la marca siempre ha tratado de evitar que personas que representen de manera negativa a su marca queden fuera de la franquicia.

Actualmente, hay más o menos un millar de oficinas de Tecnocasa, a las que habría que sumar otras trescientas relativas a Kiron, la financiera que trabaja con ellos. Ese dato, y su gran extensión dentro del mercado (por lo menos en Zaragoza contamos con una oficina de las verdes en cada esquina) hacen que estas oficinas sean una competencia feroz para el resto de inmobiliarias, o incluso entre ellos mismos (por mucho que delimiten sus zonas de actuación).

Son muchos los años que llevo en este negocio como para que comparta los metodos de venta de algunas oficinas, aunque eso puede deberse a que nosotros nunca hemos pensado en montar una “Tienda de pisos” como son algunos locales en la actualidad, sino que tratamos con temas un tanto más definidos como puede ser la Administración de Fincas, Tasación o el trato con clientes de esos “de toda la vida” que permiten tener un cierto grado de estabilidad y no nos imponen un ritmo de ventas anual o trimestral (ritmo, que por otro lado solemos cumplir). No obstante, hay que reconocer que si uno opta por alquilar un local comercial, plantarse de cara al público y rentabilizar dicha inversión (alquiler, franquicia, sueldos...) hay que apostar fuerte, y ese parece ser el método con el que trabajan en esta Franquicia.

Sus metodos de contratación con el público es del todo estándar y por ello es opinable: Al propietario se le solicita un periodo de exclusiva inicial y prorrogable salvo negativa notificada surante el cual se le asegura la rápida y satisfactoria venta de su propiedad, o por lo menos lo intentarán, con los tiempos que corren. No obstante, caen en un error que algunos caen en alguna ocasión, y es la avaricia. Sus comisiones llegan al diez por ciento en algunas ocasiones, y eso supone un sobreprecio excesivo a la hora de intermediar (hay que comentar que los honorarios normales a la hora de intermediar en una operación de compraventa suele rondar el 3%-5% del precio), lo que en algunas ocasiones impide la realización de la venta.

Como franquicia, se necesita en torno a 25.000 euros iniciales, cobrando un Royalty de unos 1300 euros al mes (eso si que es hacer negocio!!), permitiendo así el uso de sus servicios compartidos de promoción e imagen.

Durante mi vida como Agente, me he cruzado en varias ocasiones con franquiciados de Tecnocasa (aunque nunca compartiendo una operación) y siempre me ha sorprendido las grandes dotes de persuasión que tienen frente al cliente, teniendo en cuenta que en algunas ocasiones son personas que carecen de una ormación legal suficiente como para afirmar lo que dicen (la franquicia posee un servicio legal que les resuelve todas las dudas). Es posible que dentro de un año la franquicia se vea un poco reducida en España, dado que el ahogamiento del mercado haga imposible la superviviencia de todas las oficinas inmobiliarias que hay en la actualidad,... y menos si uno tiene que pagar un dinero todos los meses.

Enlaces:

Web Tecnocasa
Foro contra Tecnocasa

Da! Comprar piso en Moscú!

Me encontré por casualidad con varios enlaces referidos a la compra inmobiliaria en Moscu (estaba buscando información sobre los requisitos para el alquiler en diversos paises), y lo cierto es que en un primer momento aquello me pareció algo de otro planeta. No es algo que no haya oído antes, hace relativamente poco tiempo supe de unos inversores que se fueron de viaje a un pais del Este europeo para adquirir propiedades para invertir. De hecho, hasta me plantee pillamr eunos días de "vacaciones" para tantear el terreno hacia nuevos mercados,... pero al final ni ellos ni yo terminamos haciendo el viaje.

Uno, que a la hora de calcular riesgos es un tanto conservador (hasta me cuesta salir de Zaragoza a la hora de invertir por las implicaciones personales que se derivan) y trata de tenerlo todo atado y bien atado, le resulta muy exótico eso de hacerse "las estepas" a la hora de buscar mercados donde el metro le salga a uno más a cuenta. No obstante, reconozco que a la hora de invertir un dinero, existen empresas especializadas en facilitar la entrada de inversores extranjeros en sus mercados (vamos, que se lo expliquen a los baleares!).

Bueno, pues el caso es que aqui nos encontramos con una Web especializada en la comercialización de propiedades en Moscú. Desde que la URSS dejo de serlo y se abrió la propiedad privada a los particulares en 1990, es un mercado tan válido como cualquiera, más aún si atenemos a su mayor posibilidad de revalorización. Para evitar sorpresas, tenemos una web donde nos explican las dudas frecuentes: No existe un tributo a la compra, aunque se graba la venta posterior, los honorarios de intermediación y asesoramiento rondan un 2/5% dependiendo del valor de la finca, no obstante es recomendable contratar sus servicios puesto que la legislación de los últimos quince años ha variado notablemente y otorga seguridad a la operación, la web también nos explica si hace falta o no firmar ante notario, el posterior registro de la transacción y cómo se debe realizar el pago y/o señal en la compraventa.

Lo cierto es que esta web me sorprendió por su claridad en la explicaciones, aunque tampoco os puedo decir si funcionan mejor o peor (vamos, tan solo he leido lo que indican), y si alguno de los que leeis esto decidís invertir algunos ahorrillos en la capital rusa os recomendaría que fueráis precavidos a la hora de hacer pagos.

En resumen, aunque según la web y los resultados que se obtienen a la hora de hacer una búsqueda por precio de alquiler, la compra de un piso en Moscu puede tener unas rentas bastantes considerables, yo me lo pensaría mucho debido a que son mercados que tienen algo más de riesgo que los nacionales (aunque en la actualidad no existen indicios de ello, siempre pueden afectar los giros políticos, o las nuevas legislaciones fiscales,...), y por otro lado la ajenidad del mercado hacen que estos mercados no sean recomendables para el pequeño inversor, con poca predilección por el riesgo.

Vamos a iniciar una buena costumbre

A partir de ahora, voy a intentar que los viernes, con el fin de semana a la vista sea el día para cerrar con una sonrisa. Por eso me gustaría poder incluir una tira cómica sobre vivienda o temas relacionados una vez por semana. No sé si eso será posible, dado que existen muy pocas en castellano, y las pocas que he encontrado están en inglés (no sé si tendré tiempo para traducir las que encuentre!). De todos modos, voy a intentar encontrar una por semana, y os la pongo (si alguien conoce algún enlace donde se puedan encontrar tiras relacionadas con el tema, se lo agredecería...).

Vienen curvas: movimientos empresariales

Leo en CienLadrillos que las empresas constructoras se diversifican, entrando en negocios que a priori deberían ser menos lucrativos que la propia. Alguien puede pensar que es una decisión empresarial que no tiene mucha razón, o que está más motivado por la voluntad subjetiva de su Junta de Gobierno. Puede ser, del mismo modo que apunta el artículo que he enlazado, las últimas pujas por las empresas energéticas podrían ser un testigo mucho más claro de que la situación de la construcción puede estar llegando a horas bajas.

Os voy a hacer una pequeña confesión: por mi trabajo y mi familia, tengo que acudir a multiples cenas y comidas de empresa, en ocasiones más de las que uno desearía, puesto que parece estar de moda eso de preparar un pequeño Powerpoint con la situación previa/presente/futura de la empresa, para azuzar a los trabajadores y premiarles reconociendo su labor. Es algo muy bonito, pero un poco pesado, cuando ya se conocen todos las cortinillas que existen en el dichoso programa... Pues bien, desde hace DOS años he ido notando que paulatinamente dichas empresas que teoricamente deberían de auto-convencerse apostando fuerte por el mercado que mejor conocen, están dando sus primeros pasitos en negocios como la Hostelería (Tanto Bares/restaurants, como Hoteles/Paradores), las clínicas dentales o las residencias destinadas a la tercera edad. Como curiosidad, la empresa que nos sirvió el Catering en la última que estuve dependía de una empresa constructora (!!?).

Es posible que tan solo sea mera superstición o conservadurismo ante una situación que todos dicen que va a empeorar, pero no está de más aplicarse el dicho de "Cuando veas las barbas de tu vecino...".

Comunidad de Propietarios: Gestionar una reunión

No siempre es fácil gestionar una reunión en una comunidad de vecinos si uno no cuenta con la ayuda de un Aministrador de Fincas, por eso os doy a dar unas pequeñas pautas o cuestiones a tener en cuenta para lograr que una reunión de comunidad funcione lo mejor (y más rapido!!) posible (nos saltamos el tema de la convocatoria de la reunión para volver dentro de unas semanas a ello)

A.- Lo primero: Si la reunión va a tener un gran número de asistentes (estoy hablando de edificios con muchos vecinos), hay que controlar la asistencia de los mismos, y por ello es necesario ir solicitando su nombre según lleguen. Seguramente dispondremos de un listado con los nombres y dirección de cada vecino, y si no disponemos de la misma, hay que confeccionarla. Si logramos controlar la llegada de cada persona (por ejemplo, uno puede ponerse en la puerta del lugar de reunión para que cada persona se identifique al llegar) podremos iniciar la reunión en Primera Convocatoria sabiendo si hay suficientes vecinos para ello (la mayoria de las cuotas de participación en el edificio).

B.-Si no hay suficientes vecinos como para llegar a la mayoría de las cuotas del edificio (por cierto, para saber las cuotas de participación de cada uno, no hay nada mejor que la web del Catastro), nos esperamos a la Segunda Convocatoria. La Segnda convocatoria se suele hacer media hora más tarde y para lograr acuerdos en la misma no es necesario quorum, sino que lo que se apruebe por esa mayoría será lo que se lleve a cabo.

C.-Cuando la reunión comienza, hay que seguir el Orden del Día dentro de lo posible, y aunque es positivo dejar hablar a los vecinos, una vez que el tema comienza a tomar tintes personales hay que recordar el tema al que se ha venido a hablar, e intentar lograr una decisión al respecto. Para evitar que la discusión se haga confusa y los vecinos no puedan seguir lo que se diga, es recomendable hacer turnos para hablar según se solicitan (a mano alzada, por ejemplo)

D.-Otro punto importante es la financiación. Casi siempre, si las cuentas de la comunidad no son todo lo boyantes que deberían, hay que plantear el problema, la solución y la financiación del mismo en la misma reunión, por eso es recomendable haber pedido uno o dos presupuestos de lo que haya que hacer, para que los vecinos sepan cuanto van a tener que pagar de derrama y cómo lo van a pagar.

E.-Finalmente, hay que tomar nota de todo mientras la reunión está en curso, para luego redactar el acta que notificaremos a los vecinos (a todos, los que acudieron y los que no), por lo que yo os recomiendo que no lo dejéis pasar durante mucho tiempo, y escribáis el acta durante los dos días siguientes a la reunión (que es cuando uno lo tiene más fresco), con el fin de evitar que uno se confunda u olvide lo que ocurrió en la reunión.

Cuando uno tiene que dirigir una reunión de diez vecinos,... la mayoría de las ocasiones no hace falta todo esto, porque podemos hablar de tú a tú con cada vecino, pero cuando estamos hablando de edificios de cien vecinos o más, las cosas se complican. Los Administradores ya estamos preparados para que todo vaya más o menos bien, pero si uno no cuenta con ello, hay que evitar el desorden y la improvisación porque, como decía Murphy... Si algo puede salir mal, saldrá mal.

El Ministerio de Vivienda Firma un acuerdo con el Gobierno de Aragón

El titular exacto sería "El Ministerio de Vivienda firma con el Gobierno de Aragón el primer convenio de Vivienda Universitaria", puesto que dicho acuerdo va a ir dirigido a la ciudadanía vinculada al mundo universitario.

El acuerdo se basa en la financiación al 50% de una serie de viviendas (otrora denominadas "Soluciones habitacionales") de entre 30 a 45 metros cuadrados cuya finalidad será la del alquiler. En concreto estamos hablando de 500 viviendas en la provincia de Zaragoza, 50 en Huesca y otras 50 en Teruel, destinadas al alquiler para personas relaccionadas con el mundo universitario (alumnos desplazados, profesores, erasmus, investigadores...), siendo contratos de arrendamiento de hasta cinco años (me supongo que no harán ningún tipo de arrendamiento de temporada,... espero!). Según se comenta en la noticia, las viviendas de una o dos habitaciones contarán con servicios comunes, como pueden ser el de lavandería, y tendrán un alquiler de entre 75 a 200 euros.

No deja de parecerme una idea estupenda eso de permitir el acceso a una vivienda a estudiantes y trabajadores universitarios, puesto que es uno de los clientes que más habitan los alrededores de una ciudad universitaria. A pesar de ello, sí podría opinar en contra, que su delimitación para personal universitario hace recordar lo que todos conocemos como "Colegio universitario" al que finalmente se le ha llamado de otra manera. Sería el primero en apoyar la idea de crear una serie de edificios destinados al alquiler de todo tipo de personas, situados en barrios o zonas en pleno crecimiento de la ciudad.

Por otro lado, y relacionado con el Ministerio de la Vivienda, he leido que la Asociación de Promotores y Constructores está por firmar un acuerdo con el Ministerio de Vivienda para que el contrato de compraventa sea normalizado. Es una buena idea permitir que el comprador tenga un grado mayor de seguridad sabiendo que el contrato que le ofrecen firmar es uno pactado y revisado por la Administración Central. Este paso ha sido muy fácil de dar, puesto que últimamente, cuando una solicitaba una propuesta de contrato, siempre le entregaban un contrato tipo muy similar entre todas las promotoras,... por lo tanto, tan solo es hacer constar una realidad que ya se daba antes.

Comentario: Proyecto de nueva Ley del Suelo

Hace bastantes años que no lo hacía, pero los últimos comentarios que han surgido sobre la proxima aprobación (parece ser que será así) de la nueva Ley del Suelo, me han despertado la curiosidad. Ni corto ni perezoso, me puse a buscar el proyecto de ley (cada día me sorprendo más de lo fácil que es encontrar algo en internet!) y a leerlo de principio a fin.

Aunque en ocasiones la Exposición de motivos de una ley sirve para interpretarla y saber a priori por dónde va el legislador, en esta ocasión nos encontramos con buenas palabras que tratan de describir los periodos previos a esta ley (multiples cambios legislativos con sendas Sentencias del Constitucional) que solo han ayudado a crear una confusión que a fin de cuentas promueve la especulación, un concepto contra el que hay que legislar (a vueltas con el Art. 47 de la Constitución otra vez...). En definitiva, habrá que acudir al articulado para conocer la verdadera finalidad de esta ley, que podría verse un tanto estrangulada debido a la división de competencias Estado/CCAA/Municipio.

Los primeros artículos de la ley nos dejan claro que parte de la motivación del legislador es escribir de cara a la galería. tan solo así se entienden articulos como estos:
"Todos los ciudadanos tienen derecho a: a) Disfrutar de una vivienda digna y adecuada, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los límites máximos admitidos por la legislación aplicable y en un medio ambiente adecuado. b) Acceder, en condiciones no discriminatorias, a la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso público, de acuerdo con la legislación reguladora de la actividad de que se trate. c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o certificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los términos dispuestos por su legislación reguladora. d) Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable...."

Vamos, que aunque se hace una declaración preciosa hablando de la igualdad de acceso, el derecho a un vivienda digna, sin discriminación... luego se remite a la legislación aplicable,... es decir, que a falta de posterior legislación o reglamentación, las cosas se quedan como estaban, sin apenas cambios.


Más adelante, se habla de la aprobación de Instrumentos de Ordenación y Ejecución Urbanística, con la especialidad de reservar un 25 % de Suelo a la Vivienda de VPO. La eficacia de esta norma dependerá del uso que se le dé posteriormente a esa reserva de suelo, que podría quedar en suspenso bajo una Administración que no lo utilice, pero vamos, personalmente habría que dar por buena esta norma, aunque algunos hayan opinado que la existencia de un mayor espacio de suelo destinado a VPO pueda suponer una mayor presión económica sobre el suelo libre (no deja de ser cierto, pero... con un 25% de suelo para VPO, no habrá un menor número de personas que opten sobre el suelo libre?).

En el Criterio sobre la Valoración de cara a una Expropiación no estoy del todo de acuerdo. La administración siempre ha tenido bastante fuerza a la hora de Expropiar, algo que provoca cierta inseguridad en los ciudadanos propietarios, puesto que permite expropiar con cierta libertad a pesar de dañar derechos, en ocasiones mucho mayores que los de propiedad. La normativa deja claro que la valoración se realiza en base a lo existente y no los derechos latentes no ejecutados, de modo que alguien con un suelo urbanizable podria encontrarse con un a expropiación como valor de suelo rural. Este tema podrá dar lugar a multiples discusiones en los tribunales, dado que el expropiado seguramente defenderá su valor hasta el final.

Finalmente, en el título V nos encontramos con los conceptos de venta y sustitución forzosa, que responden a la función social del Derecho de Propiedad. En este tema vuelvo a comentar que su uso dependerá de la Administración ejecutante, puesto que estas funciones suponen una Administración efectiva con fines definidos. Si nos encontramos con una Administración arbitraria o con motivaciones más allá de las meramente políticas, esta serie de normas podrían utilizarse con fines poco claros.

Todavía no se ha presentado la Ley definitiva, pero supongo que cambiarán algun que otro fleco que hay ahora. Tan solo he leido un par de veces la ley, y puede que mi análisis olvide una comparación punto por punto con la legislación previa (que conozco bastante, pero no a nivel de articulado literal), pero creo que los puntos que he destacado serán los más controvertidos una vez que se ponga en práctica la Ley. Trataré de actualizar este texto una vez que la ley se haya aprobado.

Avales Bancarios: Qué son y Cuánto cuestan

De un tiempo a esta parte, los propietarios/arrendadores han ido incluyendo dentro de sus requisitos para alquilar una vivienda la del Aval Bancario. La precaria situación laboral en España, unido a algunas malas experiencas con otros inquilinos, han provocado que cuando antes simplemente se solicitaban informes laborales (ultimas tres nóminas, o contrato de trabajo), ahora se incluye un aval bancario.

En la oficina no vemos con muy buenos ojos el Aval Bancario, al que algunos tienen como la solución a todos los problemas (cuando en ocasiones es una barrera brutal para la mayoría de posibles inquilinos) e intentamos derivar a los propietarios a soluciones más proporcionales al mercado, como puede ser un seguro de alquiler (otro día os hablo de ello) o incluso solicitar alguna mensualidad más en concepto de garantía. No puedo deciros que convenzamos a todos los propietraios, pero sí algunos hacen caso y posibilitan que su vivienda se alquile con mayor normalidad y similares condiciones de pago por parte del arrendatario. De todos modos, esto no es la regla general, y son bastantes las ocasiones en las que nos vemos con las manos atadas a la hora de ofrecer un inmueble, puesto que se nos impone como requisito la consecución del Aval.

Un Aval Bancario es un Documento Público en el cual una entidad bancaria se responsabiliza de las deudas (con un limite) que una persona física o jurídica pudiera contraer y no pagar con otra persona. En la práctica se solicita una cantidad (que se suele calcular en base a un número de mensualidades) durante un tiempo definido,...

Cuando alguien acude a una Entidad para solicitar un Aval, lo más posible es que le soliciten la misma cantidad que ellos van a avalar para incorporarla a un plan de inversión casi sin riesgo. Es decir, que en cierto modo uno mismo se está avalando, dejando dicha cantidad en el Banco (!!?), el cual para colmo le cobra por ello.

El banco suele cobrar de entre 0,75%/1% al principio (incluyendo gastos de apertura, notario...), y luego un 1% trimestralmente (más o menos) eso dependerá de la entidad. Si queréis ver las tarifas de varias entidades podéis encontrarla en esta Busqueda de Google.

No obstante, no siempre hace falta pignorar el dinero del aval (es decir, dejarlo en el Banco), sino que en ocasiones la propia garantía personal del cliente es suficiente para conceder dicho aval (puesto que dicho cliente tiene un buen historial en la Entidad), o se puede solicitar el aval personal de un tercero (padres, conyuges...) para concederlo. Qué es lo más común? Pues lo primero, es decir que le pidan a uno toooda la cantidad del aval, para luego cobrar entre treinta y cincuenta euros al mes... y eso sin lugar a dudas imposibilita el alquiler a casi todo hijo de vecino.

No es un producto en el que estén interesados los bancos, pero sus tarifas se diferencian enormemente, por eso os recomiendo que comparéis antes de firmar.

Comprar piso: Por dónde empezar (I)

Vale, has decidido que vas a comprar una vivienda. Genial. Perooo... sabes cómo comenzar a buscar? Hasta que precio puedes pagar (o mejor dicho, hasta que precio el banco estaría dispuesto a financiarte con tus ingresos?). Bien, eso es el primer paso que debemos averiguar, y para ello tenemos que utilizar una calculadora hipotecaria, donde hay que insertar TODOS los ingresos anuales justificables, poner el tipo de interés existente más un tanto añadido (en la actualidad el tipo de interés se fija normalmente mediante el Euribor al que se le añade un 0,5 de media). Para el calculo normalmente pondremos el máximo de años posibles que en la actualidad llega hasta treinta y cinco/cuarenta años en algunas entidades.

Cuando ya tenemos el tipo de interés actual, el tiempo del crédito y los ingresos llega el momento del precio, es decir de la cantidad que pensamos solicitar al banco. Normalmente esta cantidad será la práctica totalidad del precio de la vivienda, habiendo ahorrado los gastos e impuestos que genera la compra, aunque en ocasiones se llega a solicitar un prestamo por la totalidad del precio más los gastos, no es muy recomendable, puesto que los tipos de interés están al alza y endeudarse tanto puede ser peligroso.

Bien, elegimos la cantidad, y calculamos. La cuota que nos resulte de la calculadora no debería sobrepasar por mucho el 40% de los ingresos mensuales medios de la persona, por lo que si esta cuota es muy superior, lo único que podemos hacer es aumentar el tiempo o bajar la cantidad.

Con esto ya tenemos una cierta ayuda para comenzar a buscar vivienda, puesto que podemos conocer el rango de precios a los que podemos disponer si acudimos a una entidad de crédito. No obstante, para cerciorarse, no está de más pasarse por la entidad donde uno tenga domiciliada la nómina y consultar otra vez, puesto que en ocasiones los bancos o cajas tienen creditos especiales para sus clientes,... y luego comparar con la competencia.

Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) Historia y Actualidad

Aunque en la actualidad la situación de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria pasa por horas bajas, no siempre ha sido así, y hasta hace unos años era requisito indispensable superar una oposición para acceder a la profesión (unica posibilidad de operar como intermediario inmobiliario). Hoy en día, y tras el Real Decreto 4/2000 de 23 de junio de Medidas Urgentes de Liberalización en el Sector Inmobiliario y Transportes, cualquiera puede intervenir en el mercado inmobiliario, con la consecuente superpoblación de Inmobiliarias por metro cuadrado que sufrimos en la actualidad (algunas de ellas, con una profesionalidad que brilla por su ausencia).

Pero esto no fue siempre así, y tenemos que remontarnos al año 1948 cuando aparece la primera mención de esta profesión en la ley, para regularlo tres años más tarde a nivel nacional, e imponer la oposición pública en 1969. Por nuestra parte, en Aragón se aprueban en 1948 las normas que muchos de nosotros seguimos utilizando a la hora que calcular los honorarios, y que hasta no hace mucho regia la profesión.

Un agente de la Propiedad, ha sido históricamente un Agente de Comercio especializado en el Mercado Inmobiliario, al cual se acude para obtener un asesoramiento suficiente a la hora de encontrar un bien inmueble en concreto. Por otro lado, y por su papel predominante en el mercado inmobiliario (pocos profesionales pueden hablar desde dentro de un mercado tan poco transparente como éste), los Juzgados han acudido a ellos para poder tasar un inmueble que se encuentra en liza por un determinado procedimiento. Su preparación académica especializada en Derecho Civil, Mercantil y Fiscal le permite estar preparado para afrontar la mayoría de los problemas que uno pueda tener a la hora de comprar o vender, y por otro lado se obtiene la seguridad de verse respaldado por un Colegio Oficial que siempre va a responder de los actos de sus colegiados, ya sea material o económicamente.

Tristemente, y como comenzaba el texto, no puedo decir que la profesión de API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) este en se mejor momento, puesto que la sobresaturación del mercado, y la caida de imagen del sector de la intermediación (no voy a decir que todas las agencias que se han abierto desde el 2000 son malas, pero si las suficientes como para dañar la imagen de este sector), y últimamente, la recesión a nivel inmobiliario (que ni es la primera que hemos visto, ni será la última) hacen que los API tengamos que mantenernos activos y preparados para un mundo con demasiadas curvas como para dormirse al volante.

No quiero terminar sin recomendarles que a la hora de realizar sus transacciones, acudan a un profesional del medio, que les rsolverá las dudas y atenderá como es debido. No quiero decir que no haya profesionales fuera de los Colegios (que los hay, ultimamente la generalización de los estudios superiores hace que en el mercado laboral haya personas muy bien formadas academicamente), sino que vayan con pies de plomo, puesto que para muchos de nosotros, este tipo de transacciones son las más importantes que vamos a realizar a lo largo de nuestra vida.

Por cierto, y un tirón de orejas para el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Aragón y Soria... dónde está su web??

Comunidad de Propietarios: Constitución y solicitud de NIF

Es posible que una vez que hayamos comprado la vivienda nos veamos en la necesidad de constituir la Comunidad de Propietarios (es decir, crear de cara a Hacienda un sujeto para que se nos permita abrir cuentas, que facturen a nombre de la comunidad, representar a los vecinos frente a la administracion...). Lo normal es que esto no suceda, puesto que cada día está más aceptado que ese trabajo lo debe realizar un Administrador de Fincas Colegiado que se encarga de la constitución y primeros trámites de la Comunidad, así como de contabilizar los ingresos y gastos comunes y su reparto por enteros.

A lo que iba, lo normal en la actualidad es que estos trámites no hagan falta, puesto que el noventa por ciento de los edificios construidos ya constituyeron hace mucho la comunidad, o porque este trabajo se encarga a un profesional que nos lo resuelve. No obstante, hay casos en los que son los propios vecinos los que se quieren encargar de ello, y la tarea se les plantea dificultosa. Bien, los trámites básicos que se deben realizar para la constitución de una Comunidad de Propietarios (siempre salvo excepciones) son:

A.-Ir a Hacienda para preguntar si la Comunidad de Propietarios tiene NIF. Es posible que aunque nadie tenga el documento, y se desconozca, alguien, años atrás lo hubiera solicitado. Por eso, es mejor cerciorarse si la comunidad tiene NIF acudiendo a la Delegación de Hacienda que le corresponda, porque merece la pena preguntar antes de realizar tramites que nos haran perder tiempo y dinero.

B.- Si hemos ido a Hacienda, y nos han dicho que no, que la comunidad no tiene NIF (Siempre que he ido a preguntar a Hacienda me hace gracia que la conversación es “Seguro que no tiene?” “No puede ser...”), lo primero que hay que hacer es convocar una reunión donde en el orden del día conste “Constitución de Comunidad de Propietarios”. Una vez celebrada y los vecinos estén de acuerdo, se redacta el acta de dicha reunión en el libro de actas dejando constar que se solicitará el NIF...

...Como? Que no hay libro de actas? Bueno,... pues entonces ve a comprar uno, y guardate el ticket, que eso lo pagará la comunidad. Con el libro de actas que has comprado debes ir al Registro de la Propiedad que le corresponda al edificio (el mismo que a tu vivienda, solo tienes que mirarlo en las escrituras) y dejarlo para que lo diligencien (es decir, que lo sellen y numeren). Te costara unos 15-20 euros y tarda una semana.

Una vez que ya tenemos el Libro de Actas Diligenciado, escribimos la decisión tomada en la primer hoja en la que se pueda escribir (la siguiente a la que hayan puesto el sello del Registro), lo firma el presidente (si es uno mismo, pues eso, lo firmas), y con ello volvemos a Hacienda.

Allí vamos a necesitar el libro de actas, el acta de la reunión escrita y firmada y completar un documento llamado 036 que nos VENDEN (guardate el recibo...) en Hacienda. Aunque son un montón de hojas, tan solo hay que rellenar las cuatro primeras hojas (1A, 1B, 2 y 3) solicitando el NIF de una persona Jurídica y firmandolo de nuevo el Presidente. Además de eso, en ocasiones me han pedido una fotocopia de la primera hoja del libro de Actas (la que selló el Registro de la Propiedad).

Tras estos trámites, os darán el NIF definitivo, un número que a partir de entonces identificará a la comunidad ante cualquier tercero. Espero que esta explicación sirva de algo, no obstante tenéis los comentarios para ir preguntando, que trataré de responder lo antes posible. Además, iré escribiendo sobre Comunidades de cuando en cuando tocando los temas que considero más importantes.

Registro de la Propiedad: Nota Simple.

En ocasiones es necesario saber la situación legal de una vivienda, y para ello la mejor forma (a falta de documentación) es acudir al registro de la Propiedad. Allí, mediante la solicitud de una nota simple de una dirección postal (hay que cerciorarse de que sea la correcta) y/o un nombre es posible averiguar quién es el propietario del inmueble y en qué situación está. Es recomendable tanto para comprador (a la hora de entregar una señal, sería recomendable pedir una nota simple que nos asegure que ese es el propietario, si tenemos algún tipo de duda), como para el vendedor (saber si el inmueble que vamos a vender está bien escriturado y no hay herencias pendientes de hacer o cargas que no conocíamos).

Hace unos meses, una mujer entro en mi despacho porque quería vender un solar que heredó hace unos años. Tras pedir una nota simple, le tuve que informar -con tristeza- que su padre había impuesto una prohibición de venta de quince años, y la venta antes del plazo era un poco complicada (bajo contrato privado podía resultar un tanto peliagudo para ambas partes, teniendo en cuenta que existían inquilinos de renta antigua de por medio). Por ello, tuvimos que desechar la idea por un tiempo, quedando la clienta muy satisfecha por el asesoramiento.

Para solicitar una nota simple en Zaragoza, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad (o su web), cuya dirección es Plaza Mariano Arregui nº8, cuyo acceso más normal está por la calle Doctor Cerrada. Como existen varios registros, si no conocemos el número de registro al que debemos acudir, se le puede preguntar al empleado de seguridad que amablemente lo buscará en la guía. Si tenemos una Escritura, lo podremos leer en su primera hoja sellado. Cuesta unos tres euros y medio más o menos, y con ello nos podemos ahorrar muchas preocupaciones del mañana.

10 Cosas que deberías saber antes de buscar piso de alquiler

1.-Los precios mínimos de alquiler (por lo menos en la Capital Aragonesa) han subido espectacularmente los últimos tres años, pasando de un precio mínimo del rango de los trescientos euros a un precio del rango de los cuatrocientos, siendo un precio normal por 2 viviendas más salón unos quinientos euros.

2.-A la hora de firmar un contrato de alquiler, además de la primera mensualidad, hay que abonar otra cantidad en concepto de Fianza. Dicha cantidad será de una mensualidad si la vivienda no tiene muebles y de dos mensualidades si está amueblada....

3.-...Además, si encuentras la vivienda a partir de una Agencia Inmobiliaria, los honorarios normales son de una mensualidad (+IVA) para el arrendatario, lo que hace tener que abonar tres o cuatro mensualidades de golpe entre alquiler, fianzas y comisión (el tema de la comisión puede variar según la zona de España donde te encuentres... puesto que en algunas zonas lo paga el arrendador)

4.-Para poder acceder a la vivienda, el propietario pide unas ciertas garantías de pago, y en la actualidad ya no parece suficiente tener una buena nómina que lo justifique, sino que casi la mitad de los propietarios optan por pedir un aval de una cierta cantidad económica, que suele oscilar entre los tres y seis meses de alquiler y duración anual (por cierto, el banco te cobra por ello)

5.-La duración mínima que se suele pedir es un año de estancia (como las compañias de telefono), y suele fijarse como garantía de ello la devolció de la/s fianza/s, aunque si uno quiere quedarse, tiene derecho hasta cinco años de contrato.

6.-Por cierto, cada año la renta se actualiza conforme al IPC (algo que no pasa con los sueldos, verdad?)

7.-Se debe de cuidad y conservar la vivienda en los niveles de uso y mantenimiento. Es decir, que si hacemos un mal uso de la vivienda y por ello se hacen daños, el propietario no está obligado a repararlos, e incluso puede llegar a solicitar el desahucio por ello.

8.-Debido a ello, cada día son más los propietarios que incluyen una clausula prohibiendo la tenencia de animales domésticos o no, en la vivienda, puesto que temen que dañen la vivienda más de lo normal (pej: un perro que roza puertas o suelos).

9.- Además de la renta, hay que abonar los gastos de comunidad de la vivienda, lo que abarca los servicios que dispone la comunidad para los usuarios de la comunidad...Es posible que a la hora de fimar el contrato te pidan pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles de la vivienda. Es legal, pero si no se dice en el contrato no es exigible...

10.-... Y es posible que a la hora de fimar el contrato te pidan pagar las derramas extraordinarias o el Impuesto de Bienes Inmuebles de la vivienda. Es legal, pero si no se dice en el contrato no es exigible...

La vivienda un derecho a reclamar ante los tribunales

Tras reflexionar sobre lo dicho en Madrid y Francia, esto ya no parece que vaya a ser una machada de la campaña electoral. Existen estudios reales sobre la posibilidad de hacer que el Art. 47 de la Constitución se pueda hacer cumplir por via Judicial o Administrativa.

No obstante, tendríamos que examinar si estos estudios realmente son viables o están sustentados en buenas intenciones (más que nada para no crear espectativas que luego se puedan truncar). Bien, está más que claro que si podemos invocar el art. 47 para solicitar una vivienda, la solución no pasa por el derecho de propiedad, sino por el de usufructo o el de alquiler.

En la actualidad existen centros donde es posible habitar durante cierto tiempo, con una dignidad más o menos aceptable, a modo de solución social para personas que viven en la calle, y que no tienen los recursos necesarios para conseguir otro tipo de vivienda. Es lógico y normal que esta medida les afecte a ellos, el escalafón más bajo de la sociedad, y el que sufre con mayor nivel el problema de la vivienda en España. Hay que tener en cuenta que en la actualidad estas personas no tienen derecho a una estancia permanente (Si hablamos del Albergue Municipal de Zaragoza la estancia es de seis dias cada tres meses, con la posibilidad de prorrogar dicha estancia hasta un máximo de un año según circunstancias especiales) y el reconocimiento de este derecho debería de suponer que estas personas tendrían un derecho cierto de permanencia en una vivienda (esa o la que la Administración dispusiera), a pesar de ser personas con falta de arraigo y/o medios económicos. Estoy completamente de acuerdo que las personas con menos medios tienen que ser los más beneficiados de darse este cambio,... pero está preparada la Administración para cubrir estas necesidades con el parque de inmuebles propios? Yo creo que no.

En la actualidad, la mayoría de inmuebles que posee la Administración municipal o central se dedica a la cesión o alquiler para determinados sectores que cumplen con unos requisitos económicos mínimos. Son alquileres sensiblemente más económicos que la media, pero también notablemente escasos, dado la gran cantidad de personas que podrían cumplir los requisitos económicos que se necesitan: los mismos que para el acceso a la compra de VPO).



Según la web municipal que gestiona este tema en la actualidad Zaragoza posee 1375 viviendas dedicadas al alquiler subvencionado,... algo que realmente no sé hasta que punto es cierto, dado que la web está un tanto desactualizada y parece más una perorata de mensajes electoralistas que otra cosa. Pero bueno, demos como buenas estas cifras: mil y pico viviendas que... se sortean periodicamente! Eso no parece que sea el mejor medio para que una persona pueda solicitar su derecho a una vivienda digna, no? La solución, una vez más parece pasar por la construcción/adquisición de un gran número de viviendas que pueda ceder/alquilar a los solicitantes sin mucho problema.

En resumen, que si realmente se estudia la opción (posiblemente esto quedará como una promesa electoral a largo plazo en las proximas munipales o cercanas elecciones autonómicas) es necesario estudiar los medios con los que se cuenta y empezar a construir, porque sino... mal vamos. (Por cierto, que las últimas declaraciones de la Ministra parecen ir por el lado del alquiler).

Para todo hay un comienzo.

Muchas gracias por empezar a leer este blog por el principio, espero que lo que hayas encontrado sea de tu interés. Posiblemente hayas acudido al primer texto para comprobar si me conoces o para evr si la linea del blog te puede interesar... o simplemente para comprobar la fecha en la que empecé a escribir. Bien, hoy es 16 de febrero de 2007 y esto es un blog sobre el mercado inmobiliario, la vivienda, la propiedad horizontal y temas relacionados con el ladrillo. Sobre lo de si me conoces, no te voy a poder ayudar: Torres López es un pseudonimo que he inventado para escribir en el blog y por lo tanto no es posible que me conózcas. He comprobado que no existe ningún Torres López dedicándose al mundo inmobiliario en Aragón (y si existe, no soy yo) y la elección de apellidos fue de lo más aleatoria. Del mismo modo, espero recibir ayuda en el teclado para escribir algunos artículos, por lo que López Torres no tan solo voy a ser yo, sino varios a la vez.

Por qué un pseudónimo?: Quiero escribir sin cortapisas, de manera que no me importe hacer crítica o elogio de algunos temas sin que ello pueda perjudicarme, asimismo para ilustrar algunos temas puede que en algún momento de ejemplos reales que preferiría que no se relacionara. En definitiva: Por comodidad.

Si acabas de llegar, ponte cómodo y disfruta de los artículos, que esperamos que os sean interesantes (de hecho, algunos los hemos preparado anteriormente para disponer de contenido siempre). Si queréis aportar algo, podéis hacerlo en los comentarios. Gracias.