El otro día estuve hablando sobre la situación actual del mercado con un inversor y amigo. Él lleva muchos años más que yo en este mundo, y aunque casi toda mi experiencia laboral se encuentra en el mundo inmobiliario, nunca está de más pedir consejo para cerciorarse o desengañarse en las teorías personales de cada uno.
Este amigo -llamemosle Paco-, me decía: "Tu no te preocupes, que el mercado no se va a caer, aguanta el chaparrón estos proximos seis meses y verás como poco a poco todo esto va para adelante."
Lo cierto es que en la oficina tenemos un gran déficit de demanda de vivienda, aunque tengamos productos que hace un año serían muy interesantes. La gente no responde con la misma alegria que antes a los anuncios, y lo que antes era fácil de hacer ahora nos cuesta el doble o más. Por si esto no fuera suficiente, el mercado de inversión parece dormido, le decía a Paco.
-Bueno... el año pasado ya te dije que el mercado de inversión estaba muy saturado, que había muchas personas que por tener un piso un día se pensaba que ya valía más al siguiente, y eso no es así: Todo tiene un precio y la inversión no supone comprar sin ton ni son... Sabes lo que me pregunto yo cuando hago una inversión?
-Dime
-Pues mira, es algo muy simple que siempre me ha funcionado. Cuando tomo la decisión de compra, tengo dos modos de saber si es una buena compra. Lo primero es pensar que si podria vender el inmueble al dia siguiente de comprarlo, con sus gastos e impuestos incluidos,... si la pregunta es un "sí" rotundo no hay duda,... el tema es que las cosas nunca son blancas o negras, y el tema es conocer el mercado muy bien para poder hacer una valoración de ese tipo.
-Ya, pero hoy en día los márgenes de venta una vez hecha la transacción están muy ajustados, debido al alza de los precios.
-Exacto. Por eso, cuando tengo alguna duda acudo a la segunda cuestión, que es analizar el mercado de alquiler de la zona. Aunque en ocasiones una inversión nos parezca cara, puede que si la comparamos con la rentabilidad en alquiler no haya tanta duda. Hoy en día, la rentabilidad que yo busco tiene que rondar un 4-5% anual incluyendo los impuestos, como minimo.
-Ya, pero dónde podemos encontrar ese margen de beneficios? (bueno, esto realmente no lo pregunté yo, pero me viene bien para la exposición)
-Pues bien, hace días que dejé de lado la inversión en vivienda. Es un mercado que está muy masificado, y aunque ahora esté a la baja no me parece demasiado interesante (salvo pequeñas ocasiones). Personalmente, ando detrás de Plazas de Garaje, locales y suelo (sobretodo esto último). Pero si tuviera que recomendar un producto para el pequeño inversor le diría que busque una plaza de garaje en zonas de reciente creación (nuevos barrios de Zaragoza como Valdespartera, Rosales del Canal, Nuevo Miralbueno,...). Digo esto, porque en ocasiones uno piensa que se puede hipotecar con tal de comprar lo que sea, y yo nunca he creido en ello (salvo excepciones como inversion en suelo). La mejor inversión es la que uno se puede financiar sin buscar ayuda en cajas o bancos.
-Vale, vale. Pero, las zonas que comentas son de nueva creación y posiblemente no haya necesidad de ellas.
-Si, seguro. Tu apuntate esta conversación y hablamos de esto dentro de un año.
(y eso hice, os dejo esta conversación para vosotros, pero también para mi, para recuperarla dentro de un año y observar por donde han ido los tiros)
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