Urbanización Los Tapiales en Leciñena (Zaragoza)

Desde hace unos días me han pasado la misiva de mover esta promoción de viviendas unifamiliares que están iniciando su construcción en Leciñena. Este municipio se encuentra a unos veinticinco-treinta kilometros de la capital aragonesa y dispone de todos los servicios que puedan necesitarse, con una población que roza los 1.500 habitantes. Su cercanía a la capital permite su uso como ciudad periférica de la capital disfrutando de los beneficios de un lugar de descanso cercano a la capital. (situación del municipio)

Conozco esta promotora desde hace algunos años y puedo dar mi voto de confianza hacia sus promociones, habiendo centrado sus promociones anteriores en poblaciones del Pirineo Aragonés.


La urbanización "Los Tapiales" se compone de viviendas adosadas de dos alturas con una superficie entre 94 metros cuadrados y 179 metros cuadrados situados en parcelas con jardín que rondará los 150-300 metros cuadrados. El precio de los unifamiliares dependerá de su superficie, pudiendo encontrar precios desde 159.000 euros. La entrega de llaves se supone no muy superior a verano de 2008.

Si está usted interesado en informarse más a fondo sobre esta promoción de viviendas, pongase en contacto conmigo y le facilitaré más información, así como un fichero explicativo, si así lo desea.

Dar de alta una instalación de luz

Uno de los entretenimientos más desquiciantes dentro de una inmobiliaria es encargarse de realizar las altas o cambios de titular en una instalación de luz/gas cuando se compra o arrienda un local, oficina o vivienda. Es un servicio que suele hacerse de manera telefónica llamando a una centralita situada en un lugar cualquiera de la geografía española para atender todas las llamadas.
Las personas que responden a estas llamadas tienen un esquema prefijado para realizar todas las gestiones, pero los cambios de las normativas y la deficiente formación/baja motivación laboral hace que la claridad en los requisitos sea algo que brille por su ausencia.

Os voy a relatar una gestión que hemos tenido que hacer en la oficina los dos últimos días, para lograr finalmente dar de alta una instalación de luz:

- Miercoles (10:00 am) Tras realizar el contrato de alquiler de una oficina, el inquilino (que en inicio iba a encargarse de hacer las altas) me llama un tanto apurado porque las compañias de luz y agua le han dado problemas para darse de alta. Como el propietario le ha comentado que nosotros realizamos las altas la ultima vez que se alquilo, nos comenta si nosotros podríamos encagarnos de esos trámites. Tras decirle que sí, intentamos realizar los dos trámites en la oficina junto con él.

-Miercoles (10:15 am) Llamamos al servicio municipal de abastecimiento de aguas y nos damos de alta sin ningun problema. Le damos los datos del titular, y tras comprobar que los contadores son externos a la oficina dicen que se pasarán entre el viernes y el lunes)

-Miercoles (10:25 am) Primera llamada a la compañía electrica: Nos ponen en espera con la canción "All you need is love" hasta que entramos a hablar con una operadora que nos pregunta si es obra nueva o si ha habido luz anteriormente. Tras responderle que ha habido luz hasta hace poco, nos pide los datos del inmueble y nos dice que vamos a necesitar un boletín (un documento firmado por un electricista autorizado que cuesta unas quince-veintemil pesetas) porque la instalación tiene más de veinte años. Me despido de la telefonista y cuelgo. No trato de discutir con ella, pero el edificio tiene doce años de antigüedad, asi que dificilmente tendra veinte años.

-Miercoles (10:45 am) Vuelvo a llamar (2º intento) y tras comprobar la dirección me dicen que necesitan los datos del ICP para comprobar que la potencia no ha sido alterada (este dato se encuentra en la instalación interna del inmueble, y desde diciembre/enero vienen solicitandolo). Vale, le digo al cliente que como la oficina se encuentra muy cerca de la nuestra, si quiere vamos a apuntar el número del ICP de su instalación y con eso ya me encargaré yo solo de hacer el alta. Nos vamos, lo apunto, y yo vuelvo a mi despacho y el cliente a su casa tranquilo.

-Miercoles (11:30 am) Nueva llamada (3º intento) vuelvo a dar los datos del inmueble, me vuelven a pedir el ICP y tras darselo me preguntan si tengo preparada la "Carta de Notificacion" del Gobierno de Aragón. Este documento se solicita para las instalaciones que no son de vivienda, y al parecer se solicita desde hace poco. Como desconocía la existencia de ese documento le digo que no y pienso volver a llamar luego.

-Miercoles (12:30 am) Tras atender a otro cliente vuelvo a llamar (4ª ocasion) y vuelven a decirme que la instalación tiene más de veinte años. Vale, vale,... No obstante, en esta ocasión son más imaginativos y me solicitan la Referencia Catastral!! (!!??) y la telefonista se ve en un problema porque dicha información no le cabe en ningun campo del programa que dispone en su ordenador.

-Jueves (10:00 am) Al día siguiente, a primera hora un compañero de despacho se pasa por las oficinas del Gobierno Aragones para preguntar por la carta de notificación, y alli le explican que ese documento es necesario para modificar el titular de una instalación, pero no para realizar un alta nueva (que es el caso que nos ocupa) así que recoje la documentación y llega al despacho.

-Jueves (10:30 am) tras hablar con el compañero, me parapeto con toda la documentación del inmueble para poder responder las preguntas de la persona que me coja el telefono: Tras escuchar por quinta vez la canción "All you need is love" me atiende una señorita que me pide los datos del anterior titular, los del nuevo y tras darselos me informa que el alta ya esta realizada. Ni ICP, ni carta de notificacion, ni referencia catastral, ni Boletin... nada.

Han sido necesarias cinco llamadas y una salida del despacho para que luego no nos pidan nada. Alucinante.

La proxima vez que realice un alta volveremos a hablar.

Vuelta al trabajo

Estos ultimos días, los pocos que os pasais por aqui no habéis podido leer ningún artículo nuevo (salvo uno que me parecio interesante y que copié del boletín que manda la sociedad "Comprarcasa" de vez en cuando), todo ello por un motivo muy sencillo: A pesar de que al comenzar este pequeño proyecto personal me rodee de buenos amigos y colegas que me prometieron ayuda, cada uno ha ido posponiendo sus artículos hasta quedarnos sin ellos hace unas semanas. El motivo es completamente comprensible, y no por ello vamos a pelearnos la proxima ocasión que hablemos sobre el aroma de un cortado, pero la realidad es que me he visto obligado a bajar el ritmo de publicación a cero para poder volver a hablar con mis colegas, resolver algunos temas perosonales y laborales... y bueno... retomar este blog, que para mi es mi primer blog "profesional" (escribo desde hace años en otros lugares y blogs, pero sobre temas que nada tienen que ver con éste).

Espero que los pocos que os reencontréis con el blog hayais podido soportar la espera y los proximos días volvais a escuchar lo que por aqui tenemos que decir.

Contactos de los API y distintos Ministerios

Conseguir poner de acuerdo a los tres estamentos interesados: Ministerio de Economía, Ministerio de Vivienda y Ministerio de Sanidad y Consumo, es la tarea principal que el presidente del Consejo Superior de los Colegios de API se ha encomendado. Santiago Baena cree además que la futura regulación debe establecer sanciones duras para autónomos o empresas que incumplan las reglas.

Los agentes de la propiedad inmobiliaria (API) han iniciado contactos con el Ministerio de Sanidad y Consumo para conseguir una mayor transparencia en el sector inmobiliario y acuerdos conjuntos con varios ministerios del Ejecutivo para concretar la líneas maestras de una nueva normativa. Así lo ha hecho saber el presidente del Consejo Superior de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Santiago Baena, para quien “lo importante es conseguir un acuerdo con las tres patas de un mismo banco: Ministerio de Economía, que todo lo mueve, Ministerio de Sanidad y Consumo, por la parte que toca a los consumidores, y Ministerio de Vivienda, por razones obvias”. Baena señala que los API han mantenido una reunión en el Instituto Nacional de Consumo, cuyas autoridades “se han mostrado conformes con los principios básicos de la regulación de la intermediación inmobiliaria que ya consensuamos con el Ministerio de Vivienda”. En este sentido, los API reclaman la imposición de un registro público para que los profesionales que quieran dedicarse a la intermediación inmobiliaria deban inscribirse en él, que carezcan de antecedentes penales y que suscriban seguros de responsabilidad civil para responder en situaciones de impago.

Además, Baena apunta la necesidad de que la futura regulación establezca duras sanciones a las empresas o autónomos que incumplan esas reglas, y que se elabore un régimen de incompatibilidades para que ningún cargo público relacionado con el urbanismo ejerza como API. En cuanto a posibles plazos para la concreción de esa normativa, el presidente de los API reconoció que aunque el Ministerio de Vivienda “tiene muy buena voluntad para agilizar los plazos, todavía no podemos concretar fechas para contar con tan necesaria regulación”. Fuente: ABC Canal inmobiliario

Franquicias Inmobiliarias: Tecnocasa

En la oficina hemos tenido que tratar en multitud de ocasiones con las Franquicias o grupos empresariales que existen en España. De todas las Franquicias, puede que la más extendida últimamente ha sido Tecnocasa (“los de verde” los llaman algunos de mis compañeros), puesto que permite estar integrado en una red de colaboración de muchas agencias inmobiliarias, manteniendo una zona de exclusividad más o menos amplia.

Es una Franquicia que viene del Norte de Italia y nació como franquicia hace más de treinta años, abriendo su primera oficina en España en 1994. Desde entonces se ha caracterizado por su personal joven (siempre dirigido por el Franquiciado de cada oficina), sus técnicas de venta y captación agresivas, y su soporte en una imagen frente a terceros impecable (para qué nos vamos a negar). La fuerte necesidad de ventas ha provocado que en ocasiones algunos franquiciados se hayan encontrado en situaciones incomodas, o hayan recurrido a tácticas un tanto cuestionables,... aunque la marca siempre ha tratado de evitar que personas que representen de manera negativa a su marca queden fuera de la franquicia.

Actualmente, hay más o menos un millar de oficinas de Tecnocasa, a las que habría que sumar otras trescientas relativas a Kiron, la financiera que trabaja con ellos. Ese dato, y su gran extensión dentro del mercado (por lo menos en Zaragoza contamos con una oficina de las verdes en cada esquina) hacen que estas oficinas sean una competencia feroz para el resto de inmobiliarias, o incluso entre ellos mismos (por mucho que delimiten sus zonas de actuación).

Son muchos los años que llevo en este negocio como para que comparta los metodos de venta de algunas oficinas, aunque eso puede deberse a que nosotros nunca hemos pensado en montar una “Tienda de pisos” como son algunos locales en la actualidad, sino que tratamos con temas un tanto más definidos como puede ser la Administración de Fincas, Tasación o el trato con clientes de esos “de toda la vida” que permiten tener un cierto grado de estabilidad y no nos imponen un ritmo de ventas anual o trimestral (ritmo, que por otro lado solemos cumplir). No obstante, hay que reconocer que si uno opta por alquilar un local comercial, plantarse de cara al público y rentabilizar dicha inversión (alquiler, franquicia, sueldos...) hay que apostar fuerte, y ese parece ser el método con el que trabajan en esta Franquicia.

Sus metodos de contratación con el público es del todo estándar y por ello es opinable: Al propietario se le solicita un periodo de exclusiva inicial y prorrogable salvo negativa notificada surante el cual se le asegura la rápida y satisfactoria venta de su propiedad, o por lo menos lo intentarán, con los tiempos que corren. No obstante, caen en un error que algunos caen en alguna ocasión, y es la avaricia. Sus comisiones llegan al diez por ciento en algunas ocasiones, y eso supone un sobreprecio excesivo a la hora de intermediar (hay que comentar que los honorarios normales a la hora de intermediar en una operación de compraventa suele rondar el 3%-5% del precio), lo que en algunas ocasiones impide la realización de la venta.

Como franquicia, se necesita en torno a 25.000 euros iniciales, cobrando un Royalty de unos 1300 euros al mes (eso si que es hacer negocio!!), permitiendo así el uso de sus servicios compartidos de promoción e imagen.

Durante mi vida como Agente, me he cruzado en varias ocasiones con franquiciados de Tecnocasa (aunque nunca compartiendo una operación) y siempre me ha sorprendido las grandes dotes de persuasión que tienen frente al cliente, teniendo en cuenta que en algunas ocasiones son personas que carecen de una ormación legal suficiente como para afirmar lo que dicen (la franquicia posee un servicio legal que les resuelve todas las dudas). Es posible que dentro de un año la franquicia se vea un poco reducida en España, dado que el ahogamiento del mercado haga imposible la superviviencia de todas las oficinas inmobiliarias que hay en la actualidad,... y menos si uno tiene que pagar un dinero todos los meses.

Enlaces:

Web Tecnocasa
Foro contra Tecnocasa

Da! Comprar piso en Moscú!

Me encontré por casualidad con varios enlaces referidos a la compra inmobiliaria en Moscu (estaba buscando información sobre los requisitos para el alquiler en diversos paises), y lo cierto es que en un primer momento aquello me pareció algo de otro planeta. No es algo que no haya oído antes, hace relativamente poco tiempo supe de unos inversores que se fueron de viaje a un pais del Este europeo para adquirir propiedades para invertir. De hecho, hasta me plantee pillamr eunos días de "vacaciones" para tantear el terreno hacia nuevos mercados,... pero al final ni ellos ni yo terminamos haciendo el viaje.

Uno, que a la hora de calcular riesgos es un tanto conservador (hasta me cuesta salir de Zaragoza a la hora de invertir por las implicaciones personales que se derivan) y trata de tenerlo todo atado y bien atado, le resulta muy exótico eso de hacerse "las estepas" a la hora de buscar mercados donde el metro le salga a uno más a cuenta. No obstante, reconozco que a la hora de invertir un dinero, existen empresas especializadas en facilitar la entrada de inversores extranjeros en sus mercados (vamos, que se lo expliquen a los baleares!).

Bueno, pues el caso es que aqui nos encontramos con una Web especializada en la comercialización de propiedades en Moscú. Desde que la URSS dejo de serlo y se abrió la propiedad privada a los particulares en 1990, es un mercado tan válido como cualquiera, más aún si atenemos a su mayor posibilidad de revalorización. Para evitar sorpresas, tenemos una web donde nos explican las dudas frecuentes: No existe un tributo a la compra, aunque se graba la venta posterior, los honorarios de intermediación y asesoramiento rondan un 2/5% dependiendo del valor de la finca, no obstante es recomendable contratar sus servicios puesto que la legislación de los últimos quince años ha variado notablemente y otorga seguridad a la operación, la web también nos explica si hace falta o no firmar ante notario, el posterior registro de la transacción y cómo se debe realizar el pago y/o señal en la compraventa.

Lo cierto es que esta web me sorprendió por su claridad en la explicaciones, aunque tampoco os puedo decir si funcionan mejor o peor (vamos, tan solo he leido lo que indican), y si alguno de los que leeis esto decidís invertir algunos ahorrillos en la capital rusa os recomendaría que fueráis precavidos a la hora de hacer pagos.

En resumen, aunque según la web y los resultados que se obtienen a la hora de hacer una búsqueda por precio de alquiler, la compra de un piso en Moscu puede tener unas rentas bastantes considerables, yo me lo pensaría mucho debido a que son mercados que tienen algo más de riesgo que los nacionales (aunque en la actualidad no existen indicios de ello, siempre pueden afectar los giros políticos, o las nuevas legislaciones fiscales,...), y por otro lado la ajenidad del mercado hacen que estos mercados no sean recomendables para el pequeño inversor, con poca predilección por el riesgo.

Vamos a iniciar una buena costumbre

A partir de ahora, voy a intentar que los viernes, con el fin de semana a la vista sea el día para cerrar con una sonrisa. Por eso me gustaría poder incluir una tira cómica sobre vivienda o temas relacionados una vez por semana. No sé si eso será posible, dado que existen muy pocas en castellano, y las pocas que he encontrado están en inglés (no sé si tendré tiempo para traducir las que encuentre!). De todos modos, voy a intentar encontrar una por semana, y os la pongo (si alguien conoce algún enlace donde se puedan encontrar tiras relacionadas con el tema, se lo agredecería...).

Vienen curvas: movimientos empresariales

Leo en CienLadrillos que las empresas constructoras se diversifican, entrando en negocios que a priori deberían ser menos lucrativos que la propia. Alguien puede pensar que es una decisión empresarial que no tiene mucha razón, o que está más motivado por la voluntad subjetiva de su Junta de Gobierno. Puede ser, del mismo modo que apunta el artículo que he enlazado, las últimas pujas por las empresas energéticas podrían ser un testigo mucho más claro de que la situación de la construcción puede estar llegando a horas bajas.

Os voy a hacer una pequeña confesión: por mi trabajo y mi familia, tengo que acudir a multiples cenas y comidas de empresa, en ocasiones más de las que uno desearía, puesto que parece estar de moda eso de preparar un pequeño Powerpoint con la situación previa/presente/futura de la empresa, para azuzar a los trabajadores y premiarles reconociendo su labor. Es algo muy bonito, pero un poco pesado, cuando ya se conocen todos las cortinillas que existen en el dichoso programa... Pues bien, desde hace DOS años he ido notando que paulatinamente dichas empresas que teoricamente deberían de auto-convencerse apostando fuerte por el mercado que mejor conocen, están dando sus primeros pasitos en negocios como la Hostelería (Tanto Bares/restaurants, como Hoteles/Paradores), las clínicas dentales o las residencias destinadas a la tercera edad. Como curiosidad, la empresa que nos sirvió el Catering en la última que estuve dependía de una empresa constructora (!!?).

Es posible que tan solo sea mera superstición o conservadurismo ante una situación que todos dicen que va a empeorar, pero no está de más aplicarse el dicho de "Cuando veas las barbas de tu vecino...".

Comunidad de Propietarios: Gestionar una reunión

No siempre es fácil gestionar una reunión en una comunidad de vecinos si uno no cuenta con la ayuda de un Aministrador de Fincas, por eso os doy a dar unas pequeñas pautas o cuestiones a tener en cuenta para lograr que una reunión de comunidad funcione lo mejor (y más rapido!!) posible (nos saltamos el tema de la convocatoria de la reunión para volver dentro de unas semanas a ello)

A.- Lo primero: Si la reunión va a tener un gran número de asistentes (estoy hablando de edificios con muchos vecinos), hay que controlar la asistencia de los mismos, y por ello es necesario ir solicitando su nombre según lleguen. Seguramente dispondremos de un listado con los nombres y dirección de cada vecino, y si no disponemos de la misma, hay que confeccionarla. Si logramos controlar la llegada de cada persona (por ejemplo, uno puede ponerse en la puerta del lugar de reunión para que cada persona se identifique al llegar) podremos iniciar la reunión en Primera Convocatoria sabiendo si hay suficientes vecinos para ello (la mayoria de las cuotas de participación en el edificio).

B.-Si no hay suficientes vecinos como para llegar a la mayoría de las cuotas del edificio (por cierto, para saber las cuotas de participación de cada uno, no hay nada mejor que la web del Catastro), nos esperamos a la Segunda Convocatoria. La Segnda convocatoria se suele hacer media hora más tarde y para lograr acuerdos en la misma no es necesario quorum, sino que lo que se apruebe por esa mayoría será lo que se lleve a cabo.

C.-Cuando la reunión comienza, hay que seguir el Orden del Día dentro de lo posible, y aunque es positivo dejar hablar a los vecinos, una vez que el tema comienza a tomar tintes personales hay que recordar el tema al que se ha venido a hablar, e intentar lograr una decisión al respecto. Para evitar que la discusión se haga confusa y los vecinos no puedan seguir lo que se diga, es recomendable hacer turnos para hablar según se solicitan (a mano alzada, por ejemplo)

D.-Otro punto importante es la financiación. Casi siempre, si las cuentas de la comunidad no son todo lo boyantes que deberían, hay que plantear el problema, la solución y la financiación del mismo en la misma reunión, por eso es recomendable haber pedido uno o dos presupuestos de lo que haya que hacer, para que los vecinos sepan cuanto van a tener que pagar de derrama y cómo lo van a pagar.

E.-Finalmente, hay que tomar nota de todo mientras la reunión está en curso, para luego redactar el acta que notificaremos a los vecinos (a todos, los que acudieron y los que no), por lo que yo os recomiendo que no lo dejéis pasar durante mucho tiempo, y escribáis el acta durante los dos días siguientes a la reunión (que es cuando uno lo tiene más fresco), con el fin de evitar que uno se confunda u olvide lo que ocurrió en la reunión.

Cuando uno tiene que dirigir una reunión de diez vecinos,... la mayoría de las ocasiones no hace falta todo esto, porque podemos hablar de tú a tú con cada vecino, pero cuando estamos hablando de edificios de cien vecinos o más, las cosas se complican. Los Administradores ya estamos preparados para que todo vaya más o menos bien, pero si uno no cuenta con ello, hay que evitar el desorden y la improvisación porque, como decía Murphy... Si algo puede salir mal, saldrá mal.