Ayuda del gobierno para el alquiler

Chacón anuncia una ayuda de 210 euros para los jóvenes que alquilen una vivienda Los menores de 30 años recibirán un préstamo de 600 euros para la fianza.- Las medidas entran en vigor el próximo 1 de enero ELPAIS.com - Madrid - 18/09/2007

El presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, y la ministra de Vivienda, Carme Chacón, han anunciado hoy que a partir del próximo 1 de enero los jóvenes menores de 30 años que alquilen su primera vivienda recibirán el aval del Ejecutivo durante seis meses, además de una ayuda directa de 210 euros mensuales durante cuatro años. En rueda de prensa en La Moncloa, la ministra ha explicado que tendrán acceso a estas ayudas todos los jóvenes ocupados de entre 22 y 30 años, cuyos ingresos anuales no superen los 22.000 euros, y que además recibirán un préstamo de 600 euros para el pago de la fianza. Rodríguez Zapatero ha anunciado una segunda medida, que también se aplicará a partir de 1 de enero de 2008, por la que todas aquellas personas -sin límite de edad y con unos ingresos netos anuales de 24.000 euros- que vivan de alquiler disfrutarán de las mismas deducciones fiscales de las que hoy se benefician quienes compran una vivienda.


Aun sin saber cómo se van a articular este tipo de medidas, personalmente creo que este tipo de ayudas pueden hacer que los ciudadanos entren en el mercado de alquiler. Puede que al final esta medida no se llegue a aplicar (no hay que olvidar que las elecciones están a la vuelta de la esquina), o que su aplicación sea debidamente moderada por el Ministro de Economía que corresponda,... pero es una nueva linea de gobierno que posiblemente sea más correcta con la realidad actual.

Puede que los titulares se vayan a centrar en la ayuda de los 210 euros para los jovenes, pero a mi lo que relamente me ha llamdo la atención es la cesión a la eterna petición de las deducciones fiscales (la noticia dice que serán las mismas, auqnue lo dudo) para los que alquilan, cuando anteriormente solo se les aplicaban a los compradores.

Las dudas que se nos plantean ahora son si este tipo de ayudas supondrán una subida de los precios de alquiler, o cómo se daran este tipo de ayudas (Se entiende como sujeto pasivo al ciudadano que comparte piso? o solo se dara una ayuda por piso?). Yo creo que los precios del alquiler no subirán en proporción a la ayuda, pero sí que quienes alquilen tratarán de repercutir una pequeña subida (ahora, las cosas tampoco están como para ir subiendo los precios de alquiler con esa alegría).

Puede que dentro de unos meses me tenga que comer mis palabras, pero me gusta esta noticia.

No se retiren todavía.

Disculpen todo este tiempo de espera, pero con toda la que está cayendo no ha habido tiempo ni ganas de escribir en el blog. Les prometo que volveremos con fuerzas renovadas de aqui a unos meses, en cuanto cierre algunas puertas y ordene la cabeza y el despacho.

Mientras tanto, agarrense al asiento, porque vienen curvas.

Arrendamiento de vivienda: duracion del contrato

Cuando uno firma un contrato de arrendamiento de vivienda, hay que tener en cuenta los plazos mínimos que le son obligatorios de cumplir, o los que tiene derecho a exigir de la otra parte.

Actualmente el arrendamiento de vivienda se rige principalmente por la ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Cuando me digo "actualmente", quiero decir los contratos celebrados a partir del uno de enero de 1995 (que seguramente son la mayoría de los que subsisten en la actualidad). Dejo para una ocasión posterior el tema de los Contratos anteriores a esta ley, tanto los regidos por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como el real Decreto Ley de 1985 de Medidas de Política Económica.

El tema de la duración de un contrato de arrendamiento se trata en la Ley en los artículos 9 y 10:

Artículo 9. Plazo mínimo 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición. 2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior. 3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí. Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Artículo 10. Prórroga del contrato Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

En los artículos iniciales de la ley se deja clara la obligatoriedad de estas normas de cara al contrato, por lo que cualquier clausula que sea contraria a estos artículos será nula y se tendrá por no puesta (eso no quiere decir que el contrato sea nulo, sino que ESA clausula sí lo es, y para cubrir ese aspecto deberemos de acudir a la ley).

El artículo noveno es un tanto confuso, puesto que a pesar de dar libertad a las partes, realmente lo que hace es poner unos mínimos obligatorios, como lo es la del arrendador (propietario) de prorrogar el contrato por periodos anuales hasta cumplir los cinco años de contrato. Esto supone que si el contrato se desarrolla con normalidad, y el inquilino-arrendatario se conporta conforme a su contrato y a la ley, tiene derecho a mantenerlo como mínimo cinco años.

Ahora bien, ¿está obligado el inquilino-arrendatario a mantener el contrato durante esos cinco años? Han habido varios tipos de opiniones al respecto, tanto a nivel teorico como practico:

Se supone que aunque se tiene derecho a un periodo total de cinco años de vigencia de contrato, no se contratan esos cinco años desde un inicio, sino por periodos anuales hasta llegar al quinto año. Qué ocurre si el inquilino quiere irse a mitad de año? Es posible eso? Segun parte de la Jurisprudencia, si no se especifica nada en el contrato, sería posible exigir del inquilino el resto de las mensualidades o por lo menos las que necesite el propietario hasta volver a arrendarlo,... no obstante, eso me parece una autentica barrabasada, puesto que eso supondría una especie de "Obligación de permanencia" demasiado amplio para un tema como es el de la vivienda (imaginemos un cambio de domicilio por necesidades laborales, o por un cambio de situacion personal como una separacion-divorcio). Entiendo que debe de darse un plazo de preaviso al propietario-arrendador del inmueble, pero obligar a la terminacion de la anualidad es indudablemente excesivo. En nuestra oficina, pedimos un preaviso de dos meses de antelación, para que el propietario pueda ir haciendo las gestiones necesarias para volver a arrendar su vivienda, incluso permitiendo su apalabramiento antes de la terminación del anterior arriendo (no siempre, y dependiendo del tipo de inmueble).

Entiendo que 60 días de preaviso es suficiente como para poder exigir al inquilino una estabilidad en el contrato frente al inquilino.

Ahora bien. Cuanto es el cumplimiento mínimo que se le puede exigir al inquilino? Es decir, ya hemos dicho que el inquilino tiene derecho a cinco años de contrato, y hemos propuesto un preaviso de dos meses antes de dejar la vivienda. Pero, qué ocurre si alguien arrienda una vivienda y al poco tiempo la deja? La precariedad laboral y las zonas con nivel economico más bajo pueden ocurrir estas situaciones, que deben de solucionarse de manera que no perjudique al propietario (que debe volver a iniciar los tramites de alquilar el inmueble) y que no sea muy graboso para el inquilino (que posiblemente deje la vivienda por incapacidad de pago). En nuestra oficina lo que proponemos es la condicionalidad de la devolución de la/s fianza/s entregadas al cumplimiento de la primera anualidad.

Es común que este tipo de casos vengan acompañados de mucha celeridad y que el propietario, de la noche a la mañana se vea con un juego de llaves y un piso vacio... al que le deberá de hacer algun tipo de mantenimiento. Por mucho celo que tengamos en nuestra vivienda, los roces en las paredes, el mantenimiento de los equipos electricos o la reparación de muebles es muy similar después de un uso de un par de meses o después de un año. Los requisitos para una "Puesta a punto" son los mismos, y por lo tanto, un propietario se ve perjudicado si tiene que volver a hacer esas "pequeñas revisiones/reparaciones" que se producen por el uso diario (pintar, limpiar, pequeñas reparaciones). Es posible que algunos de los que leais esto no estéis de acuerdo, pero yo creo que con este tipo de clausula se está manteniendo la finalidad de una fianza.

Inversion inmobiliaria, corversando con Paco

El otro día estuve hablando sobre la situación actual del mercado con un inversor y amigo. Él lleva muchos años más que yo en este mundo, y aunque casi toda mi experiencia laboral se encuentra en el mundo inmobiliario, nunca está de más pedir consejo para cerciorarse o desengañarse en las teorías personales de cada uno.

Este amigo -llamemosle Paco-, me decía: "Tu no te preocupes, que el mercado no se va a caer, aguanta el chaparrón estos proximos seis meses y verás como poco a poco todo esto va para adelante."

Lo cierto es que en la oficina tenemos un gran déficit de demanda de vivienda, aunque tengamos productos que hace un año serían muy interesantes. La gente no responde con la misma alegria que antes a los anuncios, y lo que antes era fácil de hacer ahora nos cuesta el doble o más. Por si esto no fuera suficiente, el mercado de inversión parece dormido, le decía a Paco.

-Bueno... el año pasado ya te dije que el mercado de inversión estaba muy saturado, que había muchas personas que por tener un piso un día se pensaba que ya valía más al siguiente, y eso no es así: Todo tiene un precio y la inversión no supone comprar sin ton ni son... Sabes lo que me pregunto yo cuando hago una inversión?

-Dime

-Pues mira, es algo muy simple que siempre me ha funcionado. Cuando tomo la decisión de compra, tengo dos modos de saber si es una buena compra. Lo primero es pensar que si podria vender el inmueble al dia siguiente de comprarlo, con sus gastos e impuestos incluidos,... si la pregunta es un "sí" rotundo no hay duda,... el tema es que las cosas nunca son blancas o negras, y el tema es conocer el mercado muy bien para poder hacer una valoración de ese tipo.

-Ya, pero hoy en día los márgenes de venta una vez hecha la transacción están muy ajustados, debido al alza de los precios.

-Exacto. Por eso, cuando tengo alguna duda acudo a la segunda cuestión, que es analizar el mercado de alquiler de la zona. Aunque en ocasiones una inversión nos parezca cara, puede que si la comparamos con la rentabilidad en alquiler no haya tanta duda. Hoy en día, la rentabilidad que yo busco tiene que rondar un 4-5% anual incluyendo los impuestos, como minimo.

-Ya, pero dónde podemos encontrar ese margen de beneficios? (bueno, esto realmente no lo pregunté yo, pero me viene bien para la exposición)

-Pues bien, hace días que dejé de lado la inversión en vivienda. Es un mercado que está muy masificado, y aunque ahora esté a la baja no me parece demasiado interesante (salvo pequeñas ocasiones). Personalmente, ando detrás de Plazas de Garaje, locales y suelo (sobretodo esto último). Pero si tuviera que recomendar un producto para el pequeño inversor le diría que busque una plaza de garaje en zonas de reciente creación (nuevos barrios de Zaragoza como Valdespartera, Rosales del Canal, Nuevo Miralbueno,...). Digo esto, porque en ocasiones uno piensa que se puede hipotecar con tal de comprar lo que sea, y yo nunca he creido en ello (salvo excepciones como inversion en suelo). La mejor inversión es la que uno se puede financiar sin buscar ayuda en cajas o bancos.

-Vale, vale. Pero, las zonas que comentas son de nueva creación y posiblemente no haya necesidad de ellas.

-Si, seguro. Tu apuntate esta conversación y hablamos de esto dentro de un año.

(y eso hice, os dejo esta conversación para vosotros, pero también para mi, para recuperarla dentro de un año y observar por donde han ido los tiros)

Soluciones constructivas: Baños a domicilio

Esta semana pasada recibimos una revista sobre materiales de construcción en la oficina, promocionando nuevos materiales, con titulos tan rimbombantes como "Arte y Cemento". En casa nos entretenemos de vez en cuando ojeando este tipo de revistas para ver las novedades constructivas (o soluciones constructivas, como me gustas llamarlas, recordando lo de "Solucion habitacional" de nuestro Ministerio de la Vivienda).

En este caso, he encontrado una noticia que me resulta de lo más curiosa: Se trata de una empresa que se ha especializado en la construcción y entrega de baños prefabricados. Vale, puede parecer que la idea no es nueva, ya existen un monton de empresas que hacen todo tipo de construcciones de manera distinta (ultimamente me atrae mucho la idea de construir con piezas de hormigón como si de una construcción Lego se tratara) para hacer obras (públicas normalmente) en tiempo record, y menos coste (aunque sacrificando en ocasiones los acabados).

En este caso no es lo mismo. Esta empresa lo que hace es hacer el baño entero. repito. Entero. Con su lavabo, su baño, ducha, mueble,... con su Gres decorado, con su instalación de agua ya prparada para conectar, su ventilación... todo! incluso, si uno quiere que venga con una puerta de madera a juego con el resto del edificio!


Ellos mismos se presentan como una solución para hoteles, hospitales, centros geriatricos, grandes residencias, edificios comerciales... entregando un cuarto de baño realizado en un cubo de hormigón armado que te enregan "Llave en mano". Desconozco el coste de estos baños, pero me supongo que serán un poco más costosos que incluirlos dentro de la propia construcción y solo serán útiles si uno quiere dar una solución rápida a algun edificio muy estandarizado.

Más información.

Urbanización Los Tapiales en Leciñena (Zaragoza)

Desde hace unos días me han pasado la misiva de mover esta promoción de viviendas unifamiliares que están iniciando su construcción en Leciñena. Este municipio se encuentra a unos veinticinco-treinta kilometros de la capital aragonesa y dispone de todos los servicios que puedan necesitarse, con una población que roza los 1.500 habitantes. Su cercanía a la capital permite su uso como ciudad periférica de la capital disfrutando de los beneficios de un lugar de descanso cercano a la capital. (situación del municipio)

Conozco esta promotora desde hace algunos años y puedo dar mi voto de confianza hacia sus promociones, habiendo centrado sus promociones anteriores en poblaciones del Pirineo Aragonés.


La urbanización "Los Tapiales" se compone de viviendas adosadas de dos alturas con una superficie entre 94 metros cuadrados y 179 metros cuadrados situados en parcelas con jardín que rondará los 150-300 metros cuadrados. El precio de los unifamiliares dependerá de su superficie, pudiendo encontrar precios desde 159.000 euros. La entrega de llaves se supone no muy superior a verano de 2008.

Si está usted interesado en informarse más a fondo sobre esta promoción de viviendas, pongase en contacto conmigo y le facilitaré más información, así como un fichero explicativo, si así lo desea.

Dar de alta una instalación de luz

Uno de los entretenimientos más desquiciantes dentro de una inmobiliaria es encargarse de realizar las altas o cambios de titular en una instalación de luz/gas cuando se compra o arrienda un local, oficina o vivienda. Es un servicio que suele hacerse de manera telefónica llamando a una centralita situada en un lugar cualquiera de la geografía española para atender todas las llamadas.
Las personas que responden a estas llamadas tienen un esquema prefijado para realizar todas las gestiones, pero los cambios de las normativas y la deficiente formación/baja motivación laboral hace que la claridad en los requisitos sea algo que brille por su ausencia.

Os voy a relatar una gestión que hemos tenido que hacer en la oficina los dos últimos días, para lograr finalmente dar de alta una instalación de luz:

- Miercoles (10:00 am) Tras realizar el contrato de alquiler de una oficina, el inquilino (que en inicio iba a encargarse de hacer las altas) me llama un tanto apurado porque las compañias de luz y agua le han dado problemas para darse de alta. Como el propietario le ha comentado que nosotros realizamos las altas la ultima vez que se alquilo, nos comenta si nosotros podríamos encagarnos de esos trámites. Tras decirle que sí, intentamos realizar los dos trámites en la oficina junto con él.

-Miercoles (10:15 am) Llamamos al servicio municipal de abastecimiento de aguas y nos damos de alta sin ningun problema. Le damos los datos del titular, y tras comprobar que los contadores son externos a la oficina dicen que se pasarán entre el viernes y el lunes)

-Miercoles (10:25 am) Primera llamada a la compañía electrica: Nos ponen en espera con la canción "All you need is love" hasta que entramos a hablar con una operadora que nos pregunta si es obra nueva o si ha habido luz anteriormente. Tras responderle que ha habido luz hasta hace poco, nos pide los datos del inmueble y nos dice que vamos a necesitar un boletín (un documento firmado por un electricista autorizado que cuesta unas quince-veintemil pesetas) porque la instalación tiene más de veinte años. Me despido de la telefonista y cuelgo. No trato de discutir con ella, pero el edificio tiene doce años de antigüedad, asi que dificilmente tendra veinte años.

-Miercoles (10:45 am) Vuelvo a llamar (2º intento) y tras comprobar la dirección me dicen que necesitan los datos del ICP para comprobar que la potencia no ha sido alterada (este dato se encuentra en la instalación interna del inmueble, y desde diciembre/enero vienen solicitandolo). Vale, le digo al cliente que como la oficina se encuentra muy cerca de la nuestra, si quiere vamos a apuntar el número del ICP de su instalación y con eso ya me encargaré yo solo de hacer el alta. Nos vamos, lo apunto, y yo vuelvo a mi despacho y el cliente a su casa tranquilo.

-Miercoles (11:30 am) Nueva llamada (3º intento) vuelvo a dar los datos del inmueble, me vuelven a pedir el ICP y tras darselo me preguntan si tengo preparada la "Carta de Notificacion" del Gobierno de Aragón. Este documento se solicita para las instalaciones que no son de vivienda, y al parecer se solicita desde hace poco. Como desconocía la existencia de ese documento le digo que no y pienso volver a llamar luego.

-Miercoles (12:30 am) Tras atender a otro cliente vuelvo a llamar (4ª ocasion) y vuelven a decirme que la instalación tiene más de veinte años. Vale, vale,... No obstante, en esta ocasión son más imaginativos y me solicitan la Referencia Catastral!! (!!??) y la telefonista se ve en un problema porque dicha información no le cabe en ningun campo del programa que dispone en su ordenador.

-Jueves (10:00 am) Al día siguiente, a primera hora un compañero de despacho se pasa por las oficinas del Gobierno Aragones para preguntar por la carta de notificación, y alli le explican que ese documento es necesario para modificar el titular de una instalación, pero no para realizar un alta nueva (que es el caso que nos ocupa) así que recoje la documentación y llega al despacho.

-Jueves (10:30 am) tras hablar con el compañero, me parapeto con toda la documentación del inmueble para poder responder las preguntas de la persona que me coja el telefono: Tras escuchar por quinta vez la canción "All you need is love" me atiende una señorita que me pide los datos del anterior titular, los del nuevo y tras darselos me informa que el alta ya esta realizada. Ni ICP, ni carta de notificacion, ni referencia catastral, ni Boletin... nada.

Han sido necesarias cinco llamadas y una salida del despacho para que luego no nos pidan nada. Alucinante.

La proxima vez que realice un alta volveremos a hablar.